Reform der Grundsteuer ab 2025

Bund und Länder haben sich auf eine Reform der Grundsteuer geeinigt, die den Ländern eigene Sonderregelungen ermöglicht und 2025 voll in Kraft treten soll.

Im Früh­jahr 2018 hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Grund­steu­er in ihrer aktu­el­len Form als ver­fas­sungs­wid­rig ein­ge­stuft und eine ver­fas­sungs­kon­for­me Neu­re­ge­lung ver­langt. Fast ein Jahr lang haben Bund und Län­der dar­um gestrit­ten, wie die vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt gefor­der­te Grund­steu­er­re­form genau aus­se­hen soll. Der Poli­tik droh­te dabei, die Zeit davon zu lau­fen, denn das Ver­fas­sungs­ge­richt hat­te für das Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren zur Grund­steu­er­re­form eine Frist bis Ende 2019 gesetzt. Der Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter hat sei­nen Vor­schlag trotz aller Anstren­gun­gen nicht durch­set­zen kön­nen, weil sich vor allem Bay­ern mit Zäh­nen und Klau­en gegen des­sen Berech­nungs­an­satz gewehrt hat.

Eine Eini­gung hat es am Ende trotz­dem gege­ben: Mit einer Ände­rung des Grund­ge­set­zes wur­de den Län­dern die Mög­lich­keit gege­ben, eige­ne Regeln für die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er fest­zu­le­gen. Ent­ste­hen einem Bun­des­land durch eine abwei­chen­de Rege­lung aber Steu­er­min­der­ein­nah­men, dür­fen die­se nicht im Län­der­fi­nanz­aus­gleich berück­sich­tigt wer­den. Bay­ern will von der Mög­lich­keit einer Son­der­re­ge­lung Gebrauch machen und die Grö­ße des Grund­stücks als ent­schei­den­den Fak­tor für die Bemes­sung der Grund­steu­er fest­le­gen. Auch Sach­sen hat bereits ange­kün­digt, einen eige­nen Weg gehen zu wol­len.

Ab 2025 erhe­ben die Kom­mu­nen die Grund­steu­er dann nach den neu­en Regeln — sei es nach dem Bun­des­mo­dell oder den abwei­chen­den Rege­lun­gen im jewei­li­gen Bun­des­land. Die lan­ge Vor­lauf­zeit ist not­wen­dig, weil die Finanz­äm­ter Jah­re brau­chen, um für die rund 35 Mil­lio­nen Immo­bi­li­en in Deutsch­land alle not­wen­di­gen Daten für das neue Berech­nungs­mo­dell zusam­men­zu­tra­gen. Des­we­gen wer­den die Finanz­äm­ter vie­le Immo­bi­li­en­be­sit­zer und Käu­fer schon deut­lich vor 2025 zur Abga­be einer Fest­stel­lungs­er­klä­rung für die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er auf­for­dern.

Hin­sicht­lich der neu­en Grund­steu­er­re­ge­lun­gen wur­den im Vor­feld vie­le Vor­schlä­ge dis­ku­tiert, die unter Namen wie “Boden­steu­er”, “Äqui­va­lenz­mo­dell” oder “Kos­ten­wert­mo­dell” ins Ren­nen gin­gen. Das Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts wäre also die idea­le Gele­gen­heit gewe­sen, die Grund­steu­er ein­fa­cher zu gestal­ten, den Ver­wal­tungs­auf­wand zu mini­mie­ren und die finan­zi­el­le Belas­tung für die Bewoh­ner vor allem in Groß­städ­ten mit beson­ders hohen Mie­ten zu redu­zie­ren.

Die Rege­lun­gen, die jetzt im Gesetz ste­hen, errei­chen jedoch kei­nes die­ser Zie­le wirk­lich, wes­halb zumin­dest die Steu­er­zah­ler in ein­zel­nen Bun­des­län­dern noch auf eine Bes­se­rung der Lage durch ein­fa­che­re Rege­lun­gen rech­nen kön­nen. Für die gro­ße Mehr­zahl der Bür­ger wird aber aller Vor­aus­sicht nach das Bun­des­mo­dell zur Anwen­dung kom­men, des­sen wesent­li­che Ele­men­te so aus­se­hen:

  • Wohn­im­mo­bi­li­en: Das sta­tis­ti­sche Bun­des­amt ermit­telt alle vier Jah­re unter ande­rem Daten zur Wohn­si­tua­ti­on der Bür­ger. Für jedes Bun­des­land wer­den dar­aus Durch­schnitts­mie­ten für ver­schie­de­ne Gebäu­de­ty­pen (Ein-/Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser und Eigen­tums­woh­nun­gen) und Bau­jah­res­zeit­räu­me abge­lei­tet. Bei Wohn­grund­stü­cken wird zur Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge an die­se durch­schnitt­li­chen Net­to­kalt­mie­ten ange­knüpft. Die ursprüng­lich geplan­te Ermä­ßi­gung bei einer tat­säch­li­chen Mie­te bis zu 30 % unter der Durch­schnitts­mie­te ist nicht im end­gül­ti­gen Gesetz ent­hal­ten. Statt­des­sen wird die Durch­schnitts­mie­te in Abhän­gig­keit von der Miet­ni­veau­stu­fe nach dem Wohn­geld­ge­setz, der die jewei­li­ge Gemein­de zuge­ord­net ist, ver­min­dert oder erhöht. Die Spann­brei­te reicht hier von einer Redu­zie­rung der Durch­schnitts­mie­te um 22,5 % für die Miet­stu­fe 1 bis zu einer Erhö­hung um 32,5 % in der Miet­stu­fe 6. Die unter­schied­li­chen Miet­hö­hen in ver­schie­de­nen Wohn­la­gen inner­halb einer Gemein­de blei­ben aber unbe­rück­sich­tigt. Der so ermit­tel­te Roh­ertrag wird um nicht umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten redu­ziert, für die das Gesetz typi­sier­te Pro­zent­sät­ze vor­sieht, die vom Gebäu­de­typ und dem Bau­jahr abhän­gen. Für öffent­lich geför­der­ten Wohn­raum gibt es außer­dem eine Ermä­ßi­gung der Steu­er­mess­zahl um 25 %. Der Bewer­tungs­an­satz mit die­sem “ver­ein­fach­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren” anhand der Durch­schnitts­mie­te gilt für alle Wohn­im­mo­bi­li­en, also sowohl für ver­mie­te­ten Wohn­raum als auch für selbst genutz­te Immo­bi­li­en.

  • Boden­richt­wer­te: Aus­gangs­punkt für die Bewer­tung von Grund- und Boden sowohl unbe­bau­ter Grund­stü­cke als auch des Boden­wert­an­teils bebau­ter Grund­stü­cke sind die Boden­richt­wer­te. Als unbe­baut gel­ten Grund­stü­cke, auf denen sich kei­ne benutz­ba­ren Gebäu­de befin­den. Die Finanz­ver­wal­tung kann ergän­zen­de Vor­ga­ben zur Bestim­mung der Grö­ße der Boden­richt­wert­zo­nen machen. Die Gut­ach­ter­aus­schüs­se kön­nen Boden­richt­wert­zo­nen zu noch grö­ße­ren Zonen (Lagen) zusam­men­fas­sen.

  • Gewer­be­im­mo­bi­li­en: Anders als bei Wohn­grund­stü­cken wer­den für ver­mie­te­te Geschäfts­grund­stü­cke kei­ne sta­tis­ti­schen Daten erho­ben, die für die Bewer­tung genutzt wer­den könn­ten. Daher kommt bei der Bewer­tung von Gewer­be­im­mo­bi­li­en ein ver­ein­fach­tes Sach­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung. Die­ses Ver­fah­ren berück­sich­tigt bei der Wert­ermitt­lung ins­be­son­de­re die typi­schen Her­stel­lungs­kos­ten für die jewei­li­ge Gebäu­de­art und den Boden­richt­wert. Statt bis­her 30 Anga­ben sind dann aber nur noch 8 Anga­ben erfor­der­lich. Auch bei gemischt genutz­ten Grund­stü­cken, die teils geschäft­lich und teil­wei­se zu Wohn­zwe­cken genutzt wer­den, kommt das ver­ein­fach­te Sach­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung.

  • Land- und Forst­wirt­schaft: Bei der Bewer­tung von land- und forst­wirt­schaft­li­chem Grund­be­sitz (Grund­steu­er A) bleibt es bei dem bis­her prak­ti­zier­ten Ver­fah­ren. Die­se Flä­chen wur­den bereits in der Ver­gan­gen­heit nach dem typi­sier­ten Ertrags­wert bewer­tet, der stets einen rea­li­täts­ge­rech­ten Wert auf­weist. Das Ver­fah­ren wird nun wei­ter ver­ein­facht. Auf der ande­ren Sei­te unter­lie­gen land- und forst­wirt­schaft­li­che Wohn­ge­bäu­de künf­tig nicht mehr nur in Ost­deutsch­land, son­dern bun­des­ein­heit­lich der Grund­steu­er­re­ge­lung für Wohn­im­mo­bi­li­en.

  • Bau­land­mo­bi­li­sie­rung: Die Kom­mu­nen erhal­ten künf­tig die Mög­lich­keit, auf bau­rei­fe, unbe­bau­te Grund­stü­cke einen eige­nen Hebe­satz (Grund­steu­er C) zu erhe­ben. In Kom­mu­nen, die von die­ser Opti­on Gebrauch machen, wird für sol­che Grund­stü­cke somit künf­tig erheb­lich mehr Grund­steu­er zu zah­len sein als bis­her. Damit kön­nen die Gemein­den unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen einen Anreiz für den Bau neu­er Woh­nun­gen schaf­fen und Boden­spe­ku­la­tio­nen ent­ge­gen­wir­ken. Hat sich eine Gemein­de für die Erhe­bung der Grund­steu­er C ent­schie­den, muss der Hebe­satz für alle bau­rei­fen Grund­stü­cke in der Gemein­de ein­heit­lich und höher als der regu­lä­re Hebe­satz für die übri­gen Grund­stü­cke in der Gemein­de sein. Eine unter­schied­li­che Behand­lung bestimm­ter bau­rei­fer Grund­stü­cke inner­halb einer Gemein­de ist also aus­ge­schlos­sen.

  • Steu­er­mess­zahl: Für die Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er wird der nach den unter­schied­li­chen Ver­fah­ren ermit­tel­te Wert mit der Grund­steu­er­mess­zahl mul­ti­pli­ziert. Bis­her beträgt die­se Steu­er­mess­zahl 0,35 %. Um aber einen dras­ti­schen Anstieg der Grund­steu­er zu ver­hin­dern, wer­den die neu­en, nun im Ver­gleich zu bis­her deut­lich höhe­ren Grund­stücks­wer­te in einem zwei­ten Schritt durch die radi­ka­le Absen­kung der Steu­er­mess­zahl kor­ri­giert. Aktu­ell ist im Gesetz mit 0,34 ‰ eine Mess­zahl vor­ge­se­hen, die weni­ger als ein Zehn­tel des alten Wer­tes beträgt. Das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um will in ein paar Jah­ren, wenn mehr Daten zur Neu­be­wer­tung der Immo­bi­li­en vor­lie­gen, noch vor Inkraft­tre­ten der neu­en Grund­steu­er­fest­set­zun­gen über­prü­fen, ob hier noch wei­te­rer Anpas­sungs­be­darf besteht.