Grundsteuerreform: Das Bundesmodell für die Grundsteuer

Im Bundesmodell für die Grundsteuerreform werden viele Daten für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage berücksichtigt.

Für die Mehr­zahl der Bür­ger wird bei der Grund­steu­er das Bun­des­mo­dell zur Anwen­dung kom­men. Dabei wur­den im Vor­feld vie­le Vor­schlä­ge dis­ku­tiert, die unter Namen wie “Boden­steu­er”, “Äqui­va­lenz­mo­dell” oder “Kos­ten­wert­mo­dell” ins Ren­nen gin­gen.

Das Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts wäre also die idea­le Gele­gen­heit gewe­sen, die Grund­steu­er ein­fa­cher zu gestal­ten, den Ver­wal­tungs­auf­wand zu mini­mie­ren und die finan­zi­el­le Belas­tung in Groß­städ­ten mit beson­ders hohen Mie­ten zu redu­zie­ren. Die Rege­lun­gen, die jetzt im Bun­des­mo­dell ent­hal­ten sind, errei­chen jedoch kei­nes die­ser Zie­le wirk­lich. Hier ist ein Über­blick:

  • Wohn­im­mo­bi­li­en: Das sta­tis­ti­sche Bun­des­amt ermit­telt alle vier Jah­re Durch­schnitts­mie­ten für ver­schie­de­ne Gebäu­de­ty­pen und Bau­jah­res­zeit­räu­me. Bei Wohn­im­mo­bi­li­en wird die­se Durch­schnitts­mie­te zur Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge in Abhän­gig­keit von der Miet­ni­veau­stu­fe der Gemein­de um bis zu 22,5 % ver­min­dert oder um bis zu 32,5 % erhöht. Die unter­schied­li­chen Miet­hö­hen in ver­schie­de­nen Wohn­la­gen inner­halb einer Gemein­de blei­ben aber unbe­rück­sich­tigt. Der so ermit­tel­te Roh­ertrag wird um nicht umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten redu­ziert, für die typi­sier­te Pro­zent­sät­ze gel­ten, die vom Gebäu­de­typ und Bau­jahr abhän­gen. Für öffent­lich geför­der­ten Wohn­raum gibt es außer­dem eine Ermä­ßi­gung der Steu­er­mess­zahl um 25 %. Der Bewer­tungs­an­satz mit die­sem “ver­ein­fach­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren” anhand der Durch­schnitts­mie­te gilt für alle Wohn­im­mo­bi­li­en, also sowohl für ver­mie­te­ten Wohn­raum als auch für selbst genutz­te Immo­bi­li­en.

  • Grund und Boden: Aus­gangs­punkt für die Bewer­tung von Grund- und Boden sowohl unbe­bau­ter Grund­stü­cke als auch des Boden­wert­an­teils bebau­ter Grund­stü­cke sind die Boden­richt­wer­te. Als unbe­baut gel­ten Grund­stü­cke, auf denen sich kei­ne benutz­ba­ren Gebäu­de befin­den.

  • Gewer­be­im­mo­bi­li­en: Anders als bei Wohn­grund­stü­cken wer­den für ver­mie­te­te Geschäfts­grund­stü­cke kei­ne sta­tis­ti­schen Daten erho­ben, die für die Bewer­tung genutzt wer­den könn­ten. Daher kommt bei der Bewer­tung von Gewer­be­im­mo­bi­li­en ein ver­ein­fach­tes Sach­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung. Die­ses Ver­fah­ren berück­sich­tigt bei der Wert­ermitt­lung ins­be­son­de­re die typi­schen Her­stel­lungs­kos­ten für die jewei­li­ge Gebäu­de­art und den Boden­richt­wert. Alle die­se Wer­te sind im Bewer­tungs­ge­setz fest­ge­schrie­ben und müs­sen nicht vom Eigen­tü­mer ermit­telt wer­den. Statt bis­her 30 Anga­ben sind daher nur noch 8 Anga­ben erfor­der­lich, haupt­säch­lich zur Grö­ße und zum Alter der Immo­bi­lie. Auch bei gemischt genutz­ten Grund­stü­cken, die teils geschäft­lich und teil­wei­se zu Wohn­zwe­cken genutzt wer­den, kommt das ver­ein­fach­te Sach­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung.

  • Land- und Forst­wirt­schaft: Bei der Bewer­tung von land- und forst­wirt­schaft­li­chem Grund­be­sitz (Grund­steu­er A) bleibt es bei dem bis­her prak­ti­zier­ten Ver­fah­ren. Die­se Flä­chen wur­den bereits in der Ver­gan­gen­heit nach dem typi­sier­ten Ertrags­wert bewer­tet, der stets einen rea­li­täts­ge­rech­ten Wert auf­weist. Das Ver­fah­ren wur­de nun wei­ter ver­ein­facht. Auf der ande­ren Sei­te unter­lie­gen land- und forst­wirt­schaft­li­che Wohn­ge­bäu­de künf­tig nicht mehr nur in Ost­deutsch­land, son­dern bun­des­ein­heit­lich der Grund­steu­er­re­ge­lung für Wohn­im­mo­bi­li­en.

  • Bau­land­mo­bi­li­sie­rung: Die Kom­mu­nen erhal­ten künf­tig die Mög­lich­keit, auf bau­rei­fe, unbe­bau­te Grund­stü­cke einen eige­nen Hebe­satz (Grund­steu­er C) zu erhe­ben. In Kom­mu­nen, die von die­ser Opti­on Gebrauch machen, wird für sol­che Grund­stü­cke somit künf­tig erheb­lich mehr Grund­steu­er zu zah­len sein als bis­her. Damit kön­nen die Gemein­den unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen einen Anreiz für den Bau neu­er Woh­nun­gen schaf­fen und Boden­spe­ku­la­tio­nen ent­ge­gen­wir­ken. Hat sich eine Gemein­de für die Erhe­bung der Grund­steu­er C ent­schie­den, muss der Hebe­satz für alle bau­rei­fen Grund­stü­cke in der Gemein­de ein­heit­lich und höher als der regu­lä­re Hebe­satz für die übri­gen Grund­stü­cke in der Gemein­de sein.

  • Steu­er­mess­zahl: Für die Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er wird der nach den unter­schied­li­chen Ver­fah­ren ermit­tel­te Wert mit der Grund­steu­er­mess­zahl mul­ti­pli­ziert. Bis­her beträgt die­se Steu­er­mess­zahl 0,35 %. Um aber einen dras­ti­schen Anstieg der Grund­steu­er zu ver­hin­dern, wer­den die neu­en, nun im Ver­gleich zu bis­her deut­lich höhe­ren Grund­stücks­wer­te in einem zwei­ten Schritt durch die radi­ka­le Absen­kung der Steu­er­mess­zahl kor­ri­giert. Aktu­ell ist im Gesetz eine Mess­zahl vor­ge­se­hen, die weni­ger als ein Zehn­tel des alten Wer­tes beträgt. Das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um will aber vor Inkraft­tre­ten der neu­en Grund­steu­er­fest­set­zun­gen über­prü­fen, ob hier noch wei­te­rer Anpas­sungs­be­darf besteht.