Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht

Weil Gewerbemietverträge vor allem durch nachträgliche Änderungen immer wieder formunwirksam werden, soll das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge reduziert werden.

Im Gewer­be­miet­recht haben regel­mä­ßig sowohl der Mie­ter als auch der Ver­mie­ter den Wunsch, die Lauf­zeit eines Ver­tra­ges durch zeit­li­che Befris­tung ver­läss­lich zu pla­nen, ins­be­son­de­re wenn eine Par­tei Inves­ti­tio­nen vor­neh­men will. Häu­fig wer­den daher Zeit­miet­ver­trä­ge abge­schlos­sen. Sie sol­len Pla­nungs­si­cher­heit durch zwei typi­sche Ele­men­te gewähr­leis­ten: Zum einen endet das Miet­ver­hält­nis mit dem fest­ge­leg­ten Zeit­ab­lauf, ohne dass es einer Kün­di­gung bedarf. Zum ande­ren ist die ordent­li­che Kün­di­gung wäh­rend der Lauf­zeit aus­ge­schlos­sen.

Wird der Miet­ver­trag aber für län­ge­re Zeit als ein Jahr geschlos­sen und dabei die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten, gilt er auf unbe­stimm­te Zeit. Der Ver­trag kann dann nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten ordent­lich gekün­digt wer­den, erst­mals also zum Ablauf eines Jah­res nach Über­las­sung der Miet­sa­che. Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kön­nen sich nicht nur spä­te­re Erwer­ber, son­dern auch die ursprüng­li­chen Par­tei­en des Miet­ver­tra­ges auf die­se Rege­lung beru­fen.

In der Pra­xis der Gewer­be­ver­mie­tung gibt es vor allem bei spä­te­ren Ver­trags­än­de­run­gen immer wie­der Pro­ble­me mit der Ein­hal­tung des Schrift­form­erfor­der­nis­ses. Das Inter­es­se der Par­tei­en an ver­läss­li­chen Ver­trags­lauf­zei­ten wird dadurch aus­ge­höhlt: Eine der Par­tei­en eines auf Zeit abge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges kann sich aus tak­ti­schen Grün­den auf eine Form­un­wirk­sam­keit wegen Ver­sto­ßes gegen das Schrift­form­erfor­der­nis beru­fen, um sich so vor­zei­tig aus einem unlieb­sam gewor­de­nen Ver­trag zu befrei­en.

Ver­schie­de­ne Gerichts­ur­tei­le bestä­ti­gen, dass die Gewer­be­miet­ver­trä­ge regel­mä­ßig zwar ohne Form­man­gel abge­schlos­sen wur­den, aber durch spä­te­re Ände­run­gen trotz­dem an einem Form­man­gel lei­den. Sofern die­ser Form­man­gel einen wesent­li­chen Ver­trags­teil betrifft, wird der Ver­trag ins­ge­samt form­un­wirk­sam und damit ordent­lich künd­bar.

Weil der Bun­des­ge­richts­hof Ver­su­chen, dem Ein­tritt der Form­un­wirk­sam­keit mit soge­nann­ten Schrift­form­hei­lungs­klau­seln ver­trags­ge­stal­tend vor­zu­beu­gen, eine Absa­ge erteilt hat, lässt sich die­ser unbe­frie­di­gen­de Rechts­zu­stand nur durch Ände­rung der Rege­lun­gen zu den Form­erfor­der­nis­sen bei Gewer­be­miet­ver­trä­gen ver­bes­sern. Das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um hat daher den Ent­wurf für ein Gesetz zur Neu­re­ge­lung des Schrift­form­erfor­der­nis­ses im Gewer­be­miet­recht erar­bei­tet.

Der Ent­wurf dif­fe­ren­ziert zwi­schen dem Abschluss eines Miet­ver­tra­ges einer­seits und sei­ner spä­te­ren Ände­rung ande­rer­seits. Damit wird dem Umstand Rech­nung getra­gen, dass Pro­ble­me bei der Beach­tung der Schrift­form vor allem bei der Ände­rung eines Miet­ver­tra­ges auf­tre­ten.

Für den Abschluss gilt dann — wie bis­her — das Schrift­form­erfor­der­nis, nach dem der Ver­trag im Ori­gi­nal von bei­den Par­tei­en hand­schrift­lich unter­schrie­ben sein muss. Wird es nicht beach­tet, gilt der Miet­ver­trag als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen. Ein sol­ches Miet­ver­hält­nis kann ordent­lich gekün­digt wer­den. So haben die Miet­par­tei­en und ein etwai­ger Erwer­ber wei­ter­hin die Mög­lich­keit, den form­un­wirk­sam geschlos­se­nen und damit auf unbe­stimm­te Zeit gel­ten­den Miet­ver­trag mit Wir­kung für die Zukunft zu been­den.

Ände­run­gen des Miet­ver­trags wer­den dage­gen deut­lich ver­ein­facht, um den Schwie­rig­kei­ten der Pra­xis zu begeg­nen. Zum einen sol­len die Form­erfor­der­nis­se, die für Ände­run­gen des Miet­ver­tra­ges gel­ten, abge­senkt wer­den. Zum ande­ren soll ein Ver­stoß gegen das Form­erfor­der­nis bei einer Ände­rung nicht mehr den gesam­ten Ver­trag erfas­sen. Für die Ände­rung des Miet­ver­tra­ges soll künf­tig nur noch die Text­form erfor­der­lich sein, was bei­spiels­wei­se auch eine Ver­ein­ba­rung per E-Mail ermög­licht. Damit bleibt das Erfor­der­nis, eine bestimm­te Form ein­zu­hal­ten, bestehen, um auch einem spä­te­ren Erwer­ber die Ermitt­lung der geän­der­ten oder ergänz­ten Rech­te und Pflich­ten zu ermög­li­chen. Die Form­erfor­der­nis wird jedoch an die Mög­lich­kei­ten und Gepflo­gen­hei­ten der Gegen­wart ange­passt.

Das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um hat nun Ver­bän­den und Exper­ten die Mög­lich­keit zur Stel­lung­nah­me gege­ben. Danach soll der Gesetz­ent­wurf an die Par­la­men­te zur Bera­tung und Ver­ab­schie­dung wei­ter­ge­lei­tet wer­den. Dabei wer­den dann auch die Über­gang­ns­fris­ten fest­ge­legt, nach denen die Neu­re­ge­lun­gen auch für Ände­run­gen von Alter­ver­trä­gen anzu­wen­den sind.