Grundsteuerreform: Besonderheiten in den Bundesländern

Insgesamt sieben Bundesländer haben sich bei der Grundsteuerreform für Abweichungen von den Regelungen auf Bundesebene entschieden.

In sie­ben Bun­des­län­dern gibt es für die Berech­nung der Grund­steu­er für Wohn- und Geschäfts­räu­me sowie unbe­bau­te Grund­stü­cke Rege­lun­gen, die vom Bun­des­mo­dell abwei­chen. Zwei Län­der haben led­glich die Steu­er­mess­zah­len anders gere­gelt, wäh­rend fünf wei­te­re Län­der zum Teil dras­tisch ein­fa­che­re Berech­nungs­ver­fah­ren ver­wen­den. Hier ist eine Über­sicht der Rege­lun­gen in die­sen Bun­des­län­dern.

• Baden-Würt­tem­berg: Baden-Würt­tem­berg hat von allen Bun­des­län­dern das ein­fachs­te Ver­fah­ren für die Ermitt­lung der neu­en Grund­steu­er. Bei die­sem modi­fi­zier­ten Boden­wert­mo­dell basiert die Bewer­tung im Wesent­li­chen auf zwei Kri­te­ri­en: der Grund­stücks­flä­che und dem Boden­richt­wert, die mit­ein­an­der mul­ti­pli­ziert wer­den und den soge­nann­ten Grund­steu­er­wert erge­ben. Auf die Bebau­ung kommt es dabei nicht an. Aller­dings wird die Steu­er­mess­zahl für Grund­stü­cke, die über­wie­gend Wohn­zwe­cken die­nen, um 30 % ver­rin­gert. Begüns­tigt wer­den eben­falls der sozia­le Woh­nungs­bau und Kul­tur­denk­mä­ler. Damit kann sich bei­spiels­wei­se für ein Grund­stück mit Wohn­ge­bäu­de eine nied­ri­ge­re Grund­steu­er erge­ben als für ein gleich­gro­ßes unbe­bau­tes Nach­bar­grund­stück.

• Bay­ern: Das Baye­ri­sche Grund­steu­er­ge­setz wen­det ein wertu­n­ab­hän­gi­ges Flä­chen­mo­dell an. Ent­schei­dend sind dabei nur die Flä­chen des Grund­stücks und Gebäu­des sowie die Gebäu­de­nut­zung. Der Wert des Grund­stücks und damit auch der Boden­richt­wert spie­len dabei kei­ne Rol­le. Für die Grund­steu­er wer­den die Flä­chen mit lan­des­weit ein­heit­li­chen Äqui­va­lenz­zah­len ange­setzt, die für die Flä­che des Grund und Bodens 0,04 Euro/m² und für Gebäu­de­flä­chen 0,50 Euro/m² betra­gen. Die Sum­me aus den Äqui­va­lenz­be­trä­gen ergibt dann den Grund­steu­er­mess­be­trag. Für Wohn­flä­chen wird ein Abschlag von 30 % gewährt, aller­dings nur auf die Gebäu­de­flä­che und nicht auf die Grund­stücks­flä­che. Dane­ben ist für den sozia­len Woh­nungs­bau und Bau­denk­mä­ler eine zusätz­li­che Ermä­ßi­gung von 25 % vor­ge­se­hen.

• Ham­burg: Beim ham­bur­gi­schen Wohn­la­ge­mo­dell wird die Grund­steu­er vor­ran­gig anhand der Grund­stücks­grö­ße, der Gebäu­de­flä­che und der Wohn­la­ge des Grund­stücks ermit­telt. Für die Grund­stücks­flä­che wer­den 0,04 Euro/m² und für Gebäu­de­flä­chen 0,50 Euro/m² ange­setzt. Für Wohn­flä­chen redu­ziert sich der Wert der Gebäu­de­flä­che um 30 %. Bei der Wohn­la­ge wird zwi­schen “nor­ma­ler” und “guter” Wohn­la­ge unter­schie­den. Grund­la­ge dafür ist das beim Miet­spie­gel bewähr­te Ham­bur­ger Wohn­la­gen­ver­zeich­nis. Für eine nor­ma­le Wohn­la­ge gibt es einen wei­te­ren Abschlag von 25 %. Wei­te­re Ermä­ßi­gun­gen von 25 % gibt es für denk­mal­ge­schütz­te Objek­te und für den sozia­len Woh­nungs­bau.

• Hes­sen: Hes­sen hat sich für ein Flä­chen-Fak­tor-Ver­fah­ren ent­schie­den, das sich am baye­ri­schen Flä­chen­mo­dell ori­en­tiert und auch die dort gül­ti­gen Äqui­va­lenz­be­trä­ge von 0,04 Euro/m² für Grund und Boden und 0,50 Euro/m² für die Gebäu­de­flä­che über­nimmt. Aller­dings wird die Sum­me der Flä­chen­äqui­va­lenz­be­trä­ge noch mit einem Fak­tor mul­ti­pli­ziert. Die­ser fällt umso höher aus je bes­ser die Lage ist. Um dies zu beur­tei­len, wird der Boden­richt­wert für das Grund­stück mit dem durch­schnitt­li­chen Boden­richt­wert in der Gemein­de ver­gli­chen. Die Boden­richt­wer­te bekommt das Finanz­amt auto­ma­tisch von der Katas­ter­ver­wal­tung. Wie in ande­ren Bun­des­län­dern gibt es auch hier einen Abschlag von 30 % für Wohn­flä­chen.

• Nie­der­sach­sen: In Nie­der­sach­sen liegt der Grund­steu­er ein Flä­chen-Lage-Modell zugrun­de, das im Prin­zip iden­tisch ist mit dem Hes­si­schen Modell. Die Flä­chen wer­den mit lan­des­weit ein­heit­li­chen Äqui­va­lenz­zah­len ange­setzt, die für den Grund und Boden 0,04 Euro/m² und für Gebäu­de­flä­chen 0,50 Euro/m² betra­gen. Für Wohn­flä­chen wird ein Abschlag von 30 % gewährt, aller­dings nur auf die Gebäu­de­flä­che und nicht auf die Grund­stücks­flä­che. Dane­ben ist für den sozia­len Woh­nungs­bau und Bau­denk­mä­ler eine zusätz­li­che Ermä­ßi­gung von 25 % vor­ge­se­hen. Die Sum­me der Flä­chen­an­sät­ze wird mit dem Lage-Fak­tor mul­ti­pli­ziert. Die­ser fällt umso höher aus, je bes­ser die Lage ist. Um dies zu beur­tei­len, wird der Boden­richt­wert für das Grund­stück mit dem durch­schnitt­li­chen Boden­richt­wert in der Gemein­de ver­gli­chen. Die For­mel ent­hält eine dämp­fen­de Kom­po­nen­te, sodass bei­spiels­wei­se ein im Ver­gleich zum Durch­schnitt dop­pelt so hoher Boden­richt­wert den Grund­steu­er­wert nur um gut 23 % erhöht, wäh­rend ein halb so hoher Boden­richt­wert den Grund­steu­er­wert um knapp 19 % redu­ziert.

• Saar­land und Sach­sen: Das Saar­land und Sach­sen wen­den zwar das Bun­des­mo­dell für die Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge an, haben aber teil­wei­se abwei­chen­de Steu­er­mess­zah­len fest­ge­legt. Das Saar­land hat sich im Ver­gleich zum Bun­des­mo­dell für höhe­re Steu­er­mess­zah­len ent­schie­den, wäh­rend in Sach­sen gewerb­li­che Flä­chen dop­pelt so hoch bewer­tet wer­den wie Wohn­flä­chen und unbe­bau­te Grund­stü­cke.