Neue Entscheidungen zur Drei-Objekt-Grenze

Der Bundesfinanzhof hat zwei neue Urteile zum gewerblichen Grundstückshandel gefällt.

Beim Ver­kauf von Immo­bi­li­en ist die Abgren­zung zwi­schen pri­va­ter Ver­mö­gens­ver­wal­tung und gewerb­li­chem Grund­stücks­han­del nicht im Gesetz defi­niert, son­dern stützt sich auf die Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs. Zwei neue Urtei­le machen es Immo­bi­li­en­be­sit­zern eben­so wie Steu­er­ex­per­ten wie­der ein­mal ein biss­chen schwe­rer, die Gren­ze klar zu erken­nen.

Zur Erin­ne­rung: Sobald ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del fest­ge­stellt wird, unter­lie­gen die Ein­künf­te aus den Immo­bi­li­en­ge­schäf­ten unab­hän­gig vom Ablauf der Spe­ku­la­ti­ons­frist in jedem Fall der Ein­kom­men­steu­er sowie der Gewer­be­steu­er. Daher hat der Bun­des­fi­nanz­hof die Drei-Objekt-Gren­ze defi­niert, nach der ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del dann vor­liegt, wenn inner­halb eines Zeit­raums von fünf Jah­ren mehr als drei Objek­te ver­kauft wer­den, deren Kauf, Her­stel­lung oder Moder­ni­sie­rung eben­falls nicht län­ger als fünf Jah­re zurück liegt.

Weil aber kei­ne kla­re gesetz­li­che Rege­lung exis­tiert, ist die aus der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­te Drei-Objekt-Gren­ze nur eine Dau­men­re­gel: Der Bun­des­fi­nanz­hof hat auch schon beim Ver­kauf von nicht mehr als drei Objek­ten im Ein­zel­fall gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del ange­nom­men, und eben­so, wenn die 5-Jah­res-Frist bereits über­schrit­ten war.

Als sei das Leben noch nicht kom­pli­ziert genug, hat der Bun­des­fi­nanz­hof die Steu­er­welt mit Urtei­len zu zwei neu­en Fall­kon­stel­la­tio­nen beglückt. Im ers­ten Fall, in dem die Drei-Objekt-Gren­ze eigent­lich ein­ge­hal­ten wur­de, sieht der Bun­des­fi­nanz­hof den­noch einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del. In die­sem Fall hat die Klä­ge­rin näm­lich ein ein­zel­nes Objekt zwei Mona­te nach Ablauf der 5-Jah­res-Frist ver­kauft, das aber gleich­zei­tig mit dem Kauf­ver­trag per Tei­lungs­er­klä­rung in 25 sepa­ra­te Ein­hei­ten auf­ge­teilt wur­de.

Der zwei­te Fall legt noch eher eine Über­schrei­tung der Drei-Objekt-Gren­ze nahe, doch der Bun­des­fi­nanz­hof meint, dass kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor­liegt, wenn ein unge­teil­tes Grund­stück mit fünf frei­ste­hen­den Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ver­kauft wird. Trotz der fünf sepa­ra­ten Häu­ser gilt die­se Immo­bi­lie wegen des ein­heit­li­chen Grund­stücks als nur ein Objekt.

Tat­säch­lich hat der Bun­des­fi­nanz­hof bereits frü­her ent­schie­den, dass ein ein­heit­li­ches Grund­stück immer nur ein Objekt dar­stellt, unab­hän­gig davon, wie vie­le Gebäu­de dar­auf gebaut wer­den. Doch auch hier ist wie­der Vor­sicht gebo­ten, und zwar gleich in dop­pel­ter Hin­sicht: Die­se Regel gilt nicht für zusam­men­ge­leg­te Grund­stü­cke. Man kann also nicht durch Ver­ei­ni­gung meh­re­rer Grund­stü­cke oder all­ge­mein meh­re­rer Immo­bi­li­en­an­tei­le die Drei-Objekt-Gren­ze unter­schrei­ten. Außer­dem ist es nur eine Fra­ge der Zeit, bis beim Bun­des­fi­nanz­hof ein Fall lan­det, in dem auf einem Grund­stück so vie­le Häu­ser ste­hen, dass der Bun­des­fi­nanz­hof trotz­dem einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del fest­stel­len wird. Das neue Urteil ist also erst ein­mal nur ein garan­tier­ter Frei­brief für unge­teil­te Grund­stü­cke mit bis zu fünf Häu­sern.