Einkünfteerzielungsabsicht mit Ferienwohnung

Hat sich der Eigentümer die Selbstnutzung einer Ferienwohnung vorbehalten, liegt nicht automatisch eine Einkünfteerzielungsabsicht vor, selbst wenn die Wohnung nur vermietet wird.

Feri­en­woh­nun­gen ste­hen ohne Zwei­fel ganz weit oben in der Lis­te ewig wäh­ren­der Anläs­se für einen Streit mit dem Finanz­amt. Grund des Streits ist regel­mä­ßig die Fra­ge, ob bei der Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht vor­liegt oder nicht. Für das Finanz­amt stellt sich die Fra­ge, weil Feri­en­woh­nun­gen in der Regel nicht ganz­jäh­rig ver­mie­tet sind, und weil die Eigen­tü­mer die Feri­en­woh­nung oft auch zeit­wei­se selbst nut­zen.

Inzwi­schen gibt es zahl­lo­se Urtei­le des Bun­des­fi­nanz­hofs zum The­ma “Feri­en­woh­nung”. Was die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht angeht, unter­schei­det der Bun­des­fi­nanz­hof zwei Fäl­le:

• Teil­wei­se Selbst­nut­zung: Bei teil­wei­se selbst­ge­nutz­ten und teil­wei­se ver­mie­te­ten Feri­en­woh­nun­gen ist die Fra­ge nach der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht anhand einer unter Her­an­zie­hung aller objek­tiv erkenn­ba­ren Umstän­de zu tref­fen­den Pro­gno­se zu ent­schei­den. Dabei muss die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht schon dann über­prüft wer­den, wenn sich der Eigen­tü­mer die zeit­wei­se Selbst­nut­zung vor­be­hal­ten hat. Ob er von sei­nem Eigen­nut­zungs­recht tat­säch­lich Gebrauch macht, spielt kei­ne Rol­le.

• Aus­schließ­li­che Ver­mie­tung: Für Feri­en­woh­nun­gen, die aus­schließ­lich an Feri­en­gäs­te ver­mie­tet und in der übri­gen Zeit zur Ver­mie­tung bereit­ge­hal­ten wer­den, geht das Finanz­amt dage­gen ohne wei­te­re Prü­fung typi­sie­rend von der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus, wenn die Ver­mie­tung die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit von Feri­en­woh­nun­gen nicht um mehr als 25 % unter­schrei­tet. Wird die­se Min­dest­vor­ga­be an die Ver­mie­tungs­zeit nicht erreicht oder kön­nen orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zei­ten nicht fest­ge­stellt wer­den, muss auch in die­sem Fall eine Pro­gno­se über die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auf­ge­stellt wer­den.

Auf die­se Grund­sät­ze hat sich auch das Finanz­ge­richt Müns­ter gestützt, als es von der Besit­ze­rin einer Feri­en­woh­nung eine Pro­gno­se­rech­nung ver­langt hat. Die Besit­ze­rin hat­te sich zwar eine Selbst­nut­zung vor­be­hal­ten, dann aber von ihrem Eigen­nut­zungs­recht doch kei­nen Gebrauch gemacht. Außer­dem hat das Gericht fest­ge­stellt, dass die Pro­gno­se grund­sätz­lich auf 30 Jah­re aus­zu­le­gen ist. Ein zwi­schen­zeit­li­cher Ver­kauf führt nur dann zu einem kür­ze­ren Pro­gno­se­zeit­raum, wenn der Ver­mie­ter schon beim Erwerb den spä­te­ren Ver­kauf ernst­haft in Betracht gezo­gen hat. Erfolgt der Ver­kauf wegen feh­len­der Ertrags­aus­sich­ten dage­gen erst spä­ter, hat das auf den Pro­gno­se­zeit­raum kei­ne Aus­wir­kung.

Das Finanz­ge­richt Nie­der­sach­sen hat unter­des­sen in einem ande­ren Fall die bei­den vom Bun­des­fi­nanz­hof auf­ge­stell­ten Fall­kon­stel­la­tio­nen ein­fach kom­bi­niert. Es unter­stellt näm­lich auch bei einer teil­wei­sen Selbst­nut­zung ohne Pro­gno­se eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht, sofern die tat­säch­li­chen Ver­mie­tungs­ta­ge der Feri­en­woh­nung regel­mä­ßig die Gren­ze von 75 % der orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­ta­ge über­schrei­ten. Bei einem Besit­zer, der trotz gering­fü­gi­ger Selbst­nut­zung sei­ner Feri­en­woh­nung die orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­ta­ge in etwa erreicht oder über­trifft sieht das Gericht sogar gar kei­nen Grund an der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht zu zwei­feln.

Ähn­lich hat auch das Finanz­ge­richt Köln ent­schie­den. Dort strit­ten sich die Besit­zer einer Feri­en­woh­nung mit dem Finanz­amt, die ihre Woh­nung über eine Ver­mitt­lungs­ge­sell­schaft ver­mie­ten lie­ßen, sich aber eine jähr­li­che Selbst­nut­zung von maxi­mal vier Wochen vor­be­hal­ten hat­ten. Aller­dings lag die ver­ein­bar­te Selbst­nut­zung außer­halb der Sai­son und wur­de von den Besit­zern in kei­nem Jahr voll aus­ge­schöpft. Auch hier wur­de die Feri­en­woh­nung für eine aus­rei­chen­de Anzahl von Tagen ver­mie­tet, und das Gericht ließ die erklär­ten Ver­lus­te zumin­dest antei­lig zum Abzug zu.