Vermietung von Immobilien samt Einrichtung

Die Vermietung der Einrichtung einer Immobilie ist im Regelfall eine unselbständige Nebenleistung und damit ebenfalls umsatzsteuerfrei, wenn die Immobilie steuerfrei vermietet ist.

Die Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung von Immo­bi­li­en ist von der Umsatz­steu­er befreit, sofern der Eigen­tü­mer nicht an einen Unter­neh­mer ver­mie­tet und zur Umsatz­steu­er optiert. Bis­her ging die Finanz­ver­wal­tung davon aus, dass sich die­se Steu­er­be­frei­ung in der Regel nicht auf mit­ver­mie­te­te Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de erstreckt. War die Ein­rich­tung Teil der Ver­mie­tung, nahm das Finanz­amt an, dass des­sen Ver­mie­tung eine eigen­stän­di­ge Leis­tung ist, die in jedem Fall der Umsatz­steu­er unter­liegt.

Im Fall eines mit Inven­tar ver­pach­te­ten Pfle­ge­heims hat der Bun­des­fi­nanz­hof aller­dings 2015 ent­schie­den, dass die Steu­er­be­frei­ung auch die Ver­mie­tung möblier­ter Räu­me oder Gebäu­de umfasst, sofern die Ver­mie­tung auf Dau­er ange­legt ist. An der Umsatz­steu­er­pflicht von Hotel­über­nach­tun­gen und ande­ren kurz­fris­ti­gen Miet­ver­hält­nis­sen mit Frem­den ändert das Urteil also nichts. Bei einer län­ger­fris­ti­gen Ver­mie­tung meint der Bun­des­fi­nanz­hof aber, dass Leis­tun­gen, die für die Nut­zung der gemie­te­ten Immo­bi­lie nütz­lich oder sogar not­wen­dig sind, mit der Ver­mie­tung untrenn­bar ver­bun­den sein kön­nen und dann mit die­ser eine ein­heit­li­che Leis­tung bil­den.

Die­ser Auf­fas­sung hat sich die Finanz­ver­wal­tung nun ange­schlos­sen. Das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um hat den Umsatz­steu­er-Anwen­dungs­er­lass ent­spre­chend geän­dert und fest­ge­legt, dass sich die Steu­er­be­frei­ung in der Regel auch auf mit­ver­mie­te­te oder mit­ver­pach­te­te Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de erstreckt, z. B. auf das beweg­li­che Büro­mo­bi­li­ar. Die­se Ände­rung bezieht sich aller­dings nur auf Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de.

Die Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung von Betriebs­vor­rich­tun­gen ist selbst dann wei­ter­hin steu­er­pflich­tig, wenn die­se wesent­li­che Bestand­tei­le des Grund­stücks sind, weil dies im Gesetzt aus­drück­lich so gere­gelt ist. Was als Ein­rich­tungs­ge­gen­stand und was als Maschi­ne oder Betriebs­an­la­ge zählt, hängt oft vom Ein­zel­fall ab. Laut dem Anwen­dungs­er­lass gehö­ren zu den Betriebs­vor­rich­tun­gen alle Anla­gen, die in beson­de­rer und unmit­tel­ba­rer Bezie­hung zu dem auf dem Grund­stück aus­ge­üb­ten Gewer­be­be­trieb ste­hen, also Anla­gen, durch die das Gewer­be unmit­tel­bar betrie­ben wird.

Dass die Finanz­ver­wal­tung die Ansicht des Bun­des­fi­nanz­hofs über­nom­men hat, ist in der Regel eine Ver­ein­fa­chung, weil die Auf­tei­lung nach steu­er­pflich­ti­gen und steu­er­frei­en Ver­mie­tungs­um­sät­zen ent­fällt. Wenn der Ver­mie­ter nicht zur Umsatz­steu­er optiert, die Ein­rich­tung aber trotz­dem steu­er­pflich­tig ver­mie­ten möch­te, um den Vor­steu­er­ab­zug dar­aus gel­tend zu machen, lässt sich das mög­li­cher­wei­se über getrenn­te Ver­trä­ge mit unter­schied­li­chen Bedin­gun­gen rea­li­sie­ren. Als allein­ste­hen­de Leis­tung ist die Ver­mie­tung des Inven­tars nicht von der Steu­er­be­frei­ung für Immo­bi­li­en erfasst.

Unab­hän­gig von der mög­li­chen Gestal­tung künf­ti­ger Miet­ver­hält­nis­se ist die geän­der­te Hand­ha­bung für alle bestehen­den Miet­ver­hält­nis­se, in denen Gebäu­de und Inven­tar zusam­men ver­mie­tet wer­den, in allen offe­nen Fäl­len ver­bind­lich anzu­wen­den. Für Umsät­ze, die vor dem 1. Janu­ar 2018 aus­ge­führt wer­den, akzep­tiert das Finanz­amt jedoch auch die bis­he­ri­ge Hand­ha­bung, bei der Leis­tun­gen als umsatz­steu­er­pflich­tig behan­delt wer­den.

Ver­mie­ter müs­sen daher an die Berich­ti­gung einer Dau­er­rech­nung den­ken, sofern das Miet­ver­hält­nis per Dau­er­rech­nung abge­rech­net wird. Ohne die Berich­ti­gung haf­tet der Ver­mie­ter sonst für einen unrich­ti­gen Umsatz­steu­er­aus­weis. Dane­ben ist durch die Ände­rung mög­li­cher­wei­se eine Berich­ti­gung des Vor­steu­er­ab­zugs not­wen­dig, weil bei der umsatz­steu­er­frei­en Ver­mie­tung kein Anspruch mehr auf Vor­steu­er­ab­zug besteht. Die Vor­steu­er­be­rich­ti­gung ist jedoch nur dann not­wen­dig, wenn die auf die Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten eines ein­zel­nen Wirt­schafts­guts ent­fal­len­de Vor­steu­er 1.000 Euro über­steigt. Die­se Gren­ze dürf­ten die meis­ten Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de nicht errei­chen.