Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber

Die Finanzverwaltung hat geregelt, wie die Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber steuerlich zu behandeln ist.

Ange­sichts neu­er Urtei­le des Bun­des­fi­nanz­hofs zur Ver­mie­tung eines Arbeits­zim­mers oder Home-Office an den Arbeit­ge­ber hat das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um sei­ne Ver­wal­tungs­an­wei­sung zur steu­er­li­chen Bewer­tung sol­cher Miet­ver­trä­ge aktua­li­siert. Es geht dabei um die Fra­ge, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Mie­te als Arbeits­lohn oder als Ein­kom­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gilt und wel­che steu­er­li­chen Fol­gen sich dar­aus erge­ben.

Sind die Zah­lun­gen des Arbeit­ge­bers steu­er­pflich­ti­ger Arbeits­lohn, hat das nicht nur Fol­gen bei den Sozi­al­ver­si­che­rungs­bei­trä­gen. Solan­ge Ein­nah­men aus dem ver­mie­te­ten Arbeits­zim­mer kei­ne Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung sind, greift für die damit ver­bun­de­nen Wer­bungs­kos­ten auch die Abzugs­be­schrän­kung für ein häus­li­ches Arbeits­zim­mer.

• Zuord­nung: Zum steu­er­pflich­ti­gen Arbeits­lohn gehö­ren neben dem Bar­lohn auch ande­re Bezü­ge und Vor­tei­le, die durch das Arbeits­ver­hält­nis ver­an­lasst sind. Anders sieht es aus, wenn der Arbeit­ge­ber dem Arbeit­neh­mer Bezü­ge und Vor­tei­le auf­grund einer ande­ren Rechts­be­zie­hung — bei­spiels­wei­se einem Miet­ver­hält­nis — gewährt, die neben dem Arbeits­ver­hält­nis besteht.

• Arbeits­lohn: Dient das Arbeits­zim­mer oder eine Woh­nung, die als Home-Office genutzt wird, in ers­ter Linie dem Inter­es­se des Arbeit­neh­mers, ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Miet­zah­lun­gen des Arbeit­ge­bers als Gegen­leis­tung für die Arbeits­kraft des Arbeit­neh­mers erfol­gen. Die Ein­nah­men sind dann als Arbeits­lohn zu beur­tei­len, und Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung lie­gen nicht vor.

• Miet­ein­künf­te: Eine Rechts­be­zie­hung neben dem Arbeits­ver­hält­nis, die für die Qua­li­fi­zie­rung der Leis­tun­gen des Arbeit­ge­bers als Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erfor­der­lich ist, setzt vor­aus, dass das Home-Office vor­ran­gig im betrieb­li­chen Inter­es­se des Arbeits­ge­bers genutzt wird und die­ses Inter­es­se über die Ent­loh­nung des Arbeit­neh­mers sowie über die Erbrin­gung der jewei­li­gen Arbeits­leis­tung hin­aus­geht. Die Aus­ge­stal­tung der Ver­ein­ba­rung zwi­schen Arbeit­ge­ber und Arbeit­neh­mer als auch die tat­säch­li­che Nut­zung des ange­mie­te­ten Arbeits­zim­mers müs­sen maß­geb­lich und objek­tiv nach­voll­zieh­bar von den Bedürf­nis­sen des Arbeit­ge­bers geprägt sein.

• Arbeits­platz: Ein für den Arbeits­lohn­cha­rak­ter der Arbeit­ge­ber­leis­tun­gen spre­chen­des gewich­ti­ges Indiz liegt vor, wenn der Arbeit­neh­mer im Betrieb über einen wei­te­ren Arbeits­platz ver­fügt und die Nut­zung des Home-Office vom Arbeit­ge­ber ledig­lich gestat­tet oder gedul­det wird. In die­sem Fall ist grund­sätz­lich von einem vor­ran­gi­gen Inter­es­se des Arbeit­neh­mers an der Nut­zung aus­zu­ge­hen. Zur Wider­le­gung die­ser Annah­me muss der Arbeit­neh­mer ein vor­ran­gi­ges Inter­es­se sei­nes Arbeit­ge­bers am zusätz­li­chen Arbeits­platz nach­wei­sen, hin­ter dem das Inter­es­se des Arbeit­neh­mers zurück­tritt. Ein etwa gleich­wer­ti­ges Inter­es­se von Arbeit­ge­ber und Arbeit­neh­mer reicht nicht aus.

Die Finanz­ver­wal­tung nennt ver­schie­de­ne Anhalts­punk­te, die für ein betrieb­li­ches Inter­es­se des Arbeit­ge­bers spre­chen. Aller­dings muss der Arbeit­neh­mer auch bei Vor­lie­gen eines oder meh­re­rer die­ser Anhalts­punk­te das vor­ran­gi­ge betrieb­li­che Inter­es­se sei­nes Arbeit­ge­bers nach­wei­sen, ansons­ten sind die Leis­tun­gen als Arbeits­lohn zu beur­tei­len. Für ein betrieb­li­ches Inter­es­se spre­chen ins­be­son­de­re fol­gen­de Punk­te:

• Für den Arbeit­neh­mer ist im Unter­neh­men kein geeig­ne­ter Arbeits­platz vor­han­den, und die Ver­su­che des Arbeit­ge­bers, Räu­me von frem­den Drit­ten anzu­mie­ten, sind erfolg­los geblie­ben.

• Der Arbeit­ge­ber hat für ande­re Arbeit­neh­mer, die über kei­ne für ein Arbeits­zim­mer geeig­ne­te Woh­nung ver­fü­gen, ent­spre­chen­de Miet- oder Nut­zungs­ver­trä­ge mit frem­den Drit­ten begrün­det, die nicht bei ihm ange­stellt sind.

• Es wur­de eine aus­drück­li­che, schrift­li­che Ver­ein­ba­rung über die Bedin­gun­gen der Nut­zung der über­las­se­nen Räum­lich­kei­ten abge­schlos­sen.

Für das Vor­lie­gen eines betrieb­li­chen Inter­es­ses kommt es dage­gen nicht dar­auf an, ob ein ent­spre­chen­des Nut­zungs­ver­hält­nis zu glei­chen Bedin­gun­gen auch mit einem frem­den Drit­ten hät­te begrün­det wer­den kön­nen. Ins­be­son­de­re spielt es kei­ne Rol­le, wenn die ver­ein­bar­te Mie­te die Höhe der orts­üb­li­chen Markt­mie­te unter­schrei­tet, denn das gefor­der­te betrieb­li­che Inter­es­se an der Nut­zung der Räu­me wird durch eine für den Arbeit­ge­ber vor­teil­haf­te Gestal­tung grund­sätz­lich nicht in Fra­ge gestellt.

Neu an den Vor­ga­ben der Finanz­ver­wal­tung ist vor allem eine Regel zur Qua­li­fi­zie­rung des Miet­ver­hält­nis­ses. Wäh­rend das Finanz­amt näm­lich bei der Ver­mie­tung von Wohn­raum näm­lich typi­sie­rend immer von einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­geht, solan­ge die orts­üb­li­che Mie­te nicht deut­lich unter­schrit­ten wird, gibt es bei Gewer­be­im­mo­bi­li­en kei­ne sol­che typi­sie­ren­de Annah­me.

Das ist des­halb von Bedeu­tung, weil das Finanz­amt die zweck­ent­frem­de­te Ver­mie­tung von Wohn­raum an den Arbeit­ge­ber für des­sen betrieb­li­che Zwe­cke (Arbeits­zim­mer oder als Home-Office genutz­te Woh­nung) grund­sätz­lich als gewerb­li­ches Miet­ver­hält­nis wer­tet. Für das Miet­ver­hält­nis muss der Arbeit­neh­mer daher die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht durch eine objekt­be­zo­ge­ne Über­schuss­pro­gno­se nach­wei­sen.

Ist das vor­ran­gi­ge betrieb­li­che Inter­es­se des Arbeit­ge­bers an der Ver­mie­tung nach­ge­wie­sen, man­gelt es aber durch eine nega­ti­ve Über­schuss­pro­gno­se an der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht, dann ist die Ver­mie­tung des Home-Office an den Arbeit­ge­ber ein steu­er­lich unbe­acht­li­cher Vor­gang auf der pri­va­ten Ver­mö­gens­ebe­ne. Die Miet­zah­lun­gen sind dann zwar steu­er­frei, im Gegen­zug kön­nen aber auch kei­ne Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den.

Die neu­en Vor­ga­ben sind in allen offe­nen Fäl­len anzu­wen­den. Aller­dings ent­hält das Schrei­ben des Minis­te­ri­ums hin­sicht­lich der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht eine Über­gangs­re­ge­lung: Für vor dem 1. Janu­ar 2019 abge­schlos­se­ne Miet­ver­trä­ge wird es nicht bean­stan­det, wenn die Betrof­fe­nen wei­ter­hin gene­rell von einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­ge­hen.