Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Bau günstiger Mietwohnungen wird mit einer befristeten Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr gefördert.

An der ange­spann­ten Lage auf dem deut­schen Woh­nungs­markt hat sich in den letz­ten Jah­ren wenig geän­dert. Vor allem in Groß­städ­ten feh­len Woh­nun­gen. Schon in der letz­ten Legis­la­tur­pe­ri­ode hat­te die Gro­ße Koali­ti­on daher eine steu­er­li­che För­de­rung für den Neu­bau von güns­ti­gen Miet­woh­nun­gen geplant, die jedoch am Wider­stand der SPD schei­ter­te. Letz­tes Jahr wur­de der Plan dann wie­der auf­ge­grif­fen, nach­dem das Kon­zept dies­mal im Koali­ti­ons­ver­trag ver­an­kert war, und der Bun­des­tag hat im ver­gan­ge­nen Novem­ber die Ein­füh­rung einer befris­te­ten steu­er­li­chen För­de­rung des Miet­woh­nungs­neu­baus beschlos­sen.

Im Ver­gleich zum ers­ten Anlauf sind die Abschrei­bungs­sät­ze bei der Neu­auf­la­ge nied­ri­ger aus­ge­fal­len. Dafür ist kei­ne Beschrän­kung auf aus­ge­wie­se­ne För­der­ge­bie­te mehr vor­ge­se­hen. Auf die For­de­rung nach einer Miet­ober­gren­ze für die geför­der­ten Woh­nun­gen ging die Regie­rung jedoch nicht ein. Dies war wohl der aus­schlag­ge­ben­de Grund dafür, dass der Bun­des­rat die Beschluss­fas­sung über das Gesetz im Novem­ber ohne Begrün­dung von der Tages­ord­nung genom­men hat. Ohne des­sen Zustim­mung konn­te das Gesetz jedoch nicht in Kraft tre­ten.

Im Juni wur­de das Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren dann end­lich abge­schlos­sen, nach­dem der Bun­des­rat die Abstim­mung auf Antrag von Bay­ern wie­der auf die Tages­ord­nung gesetzt hat. Weil das Ver­fah­ren län­ger als geplant gedau­ert hat und an den im Gesetz ent­hal­te­nen Fris­ten nichts mehr geän­dert wur­de, tritt die För­de­rung nun qua­si rück­wir­kend in Kraft. Wel­che Rand­be­din­gun­gen für die För­de­rung im Ein­zel­nen vor­ge­se­hen sind, haben wir hier für Sie zusam­men­ge­fasst.

• Neu­bau: Eine Son­der­ab­schrei­bung ist nur mög­lich, wenn die Immo­bi­lie neu her­ge­stellt oder als Neu­bau ange­schafft oder Wohn­raum durch Auf­sto­ckung oder Anbau eines bestehen­den Gebäu­des her­ge­stellt wird. Ein Gebäu­de gilt als neu, wenn es bis zum Ende des Jah­res der Fer­tig­stel­lung ange­schafft wird. Als Anreiz für eine zügi­ge Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung ist die Son­der­ab­schrei­bung zudem auf Gebäu­de beschränkt, für die der Bau­an­trag oder die Bau­an­zei­ge zwi­schen dem 1. Sep­tem­ber 2018 und dem 31. Dezem­ber 2021 gestellt wird. Auch bei der Anschaf­fung eines neu­en Gebäu­des kommt es auf das Datum des Bau­an­tra­ges an. Der Zeit­punkt der Fer­tig­stel­lung spielt dage­gen kei­ne Rol­le. Aller­dings kann die Son­der­ab­schrei­bung erst­mals im Jahr der Fer­tig­stel­lung bzw. Anschaf­fung erfol­gen.

  

• Rand­be­din­gun­gen: Die Abschrei­bung ist nicht auf Gebäu­de im Inland beschränkt. Geför­der­te Woh­nun­gen kön­nen auch in einem ande­ren EU-Staat ent­ste­hen. Das ist zwar nicht der Zweck des Geset­zes, aber ein not­wen­di­ges Zuge­ständ­nis, damit die För­de­rung kon­form mit dem EU-Recht ist. Umge­kehrt wur­de im Gesetz klar­ge­stellt, dass Woh­nun­gen nicht geför­dert wer­den, wenn sie nur zur vor­über­ge­hen­den Beher­ber­gung genutzt wer­den (Feri­en­woh­nun­gen etc.). Außer­dem sind Woh­nun­gen laut der Geset­zes­be­grün­dung nur dann begüns­tigt, wenn die Mie­te min­des­tens 66 % der orts­üb­li­chen Mie­te beträgt.

• Son­der­ab­schrei­bung: Die Son­der­ab­schrei­bung beträgt im Jahr der Anschaf­fung oder Her­stel­lung und in den fol­gen­den drei Jah­ren bis zu 5 %. Zusam­men mit der regu­lä­ren Abschrei­bung kön­nen somit inner­halb des För­der­zeit­raums ins­ge­samt bis zu 28 % der begüns­tig­ten Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten von maxi­mal 2.000 Euro je Qua­drat­me­ter steu­er­lich berück­sich­tigt wer­den. Für den Teil der Bau­kos­ten über die­ser Gren­ze kommt dage­gen nur die nor­ma­le Abschrei­bung in Fra­ge.

• Bau­kos­ten­li­mit: Woh­nun­gen mit hohem Stan­dard bedür­fen nach Ansicht der Regie­rung kei­ner staat­li­chen För­de­rung und wer­den voll­stän­dig von der För­de­rung aus­ge­schlos­sen. Die För­de­rung setzt daher die Ein­hal­tung einer Bau­kos­ten­ober­gren­ze von 3.000 Euro je Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che vor­aus, wovon maxi­mal 2.000 Euro je Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che geför­dert wer­den. Die Bun­des­re­gie­rung hat aller­dings bereits vor dem Bun­des­rats­be­schluss zuge­sagt, die Bau­kos­ten­ober­gren­ze in Regio­nen mit ange­spann­ter Woh­nungs­la­ge zeit­nah auf 3.500 Euro je Qua­drat­me­ter anzu­he­ben. Fal­len höhe­re Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten an, fällt die För­de­rung ohne jeden Ermes­sens­spiel­raum kom­plett weg. Das gilt auch bei einer spä­te­ren Über­schrei­tung der Ober­gren­ze durch nach­träg­li­che Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten in den drei Jah­ren nach der Anschaf­fung oder Her­stel­lung. Ent­spre­chend soll­te schon bei der Pla­nung ein Puf­fer für nach­träg­li­che Kos­ten vor­ge­se­hen wer­den. Die Ober­gren­zen gel­ten aus­schließ­lich für das Gebäu­de selbst. Grund­stück und Außen­an­la­gen blei­ben beim Bau­kos­ten­li­mit und bei der Son­der­ab­schrei­bung unbe­rück­sich­tigt.

• Zweck­bin­dung: Die begüns­tig­ten Flä­chen müs­sen min­des­tens 10 Jah­re nach Fer­tig­stel­lung der Ver­mie­tung zu Wohn­zwe­cken die­nen. Die Ein­hal­tung der zehn­jäh­ri­gen Zweck­bin­dung muss der Immo­bi­li­en­be­sit­zer nach­wei­sen, und zwar auch dann, wenn das Gebäu­de inner­halb der 10-Jah­res-Frist ver­äu­ßert wird. Ein Ver­stoß führt zur rück­wir­ken­den Strei­chung der Son­der­ab­schrei­bung. Außer­dem sind nur die Kos­ten begüns­tigt, die antei­lig auf die Wohn­flä­che ent­fal­len. Betrieb­lich oder ander­wei­tig genutz­te Gebäu­de­tei­le sind von der För­de­rung aus­ge­schlos­sen. Gemischt genutz­te Räum­lich­kei­ten sind ent­we­der in vol­lem Umfang den Wohn­zwe­cken oder betrieb­li­chen bzw. beruf­li­chen Zwe­cken zuzu­ord­nen, abhän­gig davon, wel­che Nut­zung über­wiegt. Aus Ver­ein­fa­chungs­grün­den gilt auch das häus­li­che Arbeits­zim­mer eines Mie­ters als Wohn­raum.

• Fest­set­zungs­ver­jäh­rung: Um die Rück­for­de­rung der Steu­er­erleich­te­rung und die dazu not­wen­di­ge Ände­rung bereits bestands­kräf­ti­ger Steu­er­be­schei­de im Fall des Ver­sto­ßes gegen die Zweck­bin­dung oder einer nach­träg­li­chen Über­schrei­tung des Bau­kos­ten­li­mits zu ermög­li­chen, sieht das Gesetz eine Anlauf­hem­mung für die Fest­set­zungs­ver­jäh­rung für die Jah­re vor, in denen die Son­der­ab­schrei­bung in Anspruch genom­men wird. Die Fest­set­zungs­ver­jäh­rung für die­se Jah­re wird jedoch nicht — wie ursprüng­lich geplant — gene­rell um 10 Jah­re auf­ge­scho­ben, son­dern ori­en­tiert sich am Ein­tritt des schäd­li­chen Ereig­nis­ses. Tritt die­ses bereits vor Ablauf der 10-Jah­res-Frist ein, beginnt somit auch die Fest­set­zungs­ver­jäh­rung ent­spre­chend frü­her.

• Befris­tung: Neben der Beschrän­kung auf Bau­an­trä­ge zwi­schen dem 1. Sep­tem­ber 2018 und dem 31. Dezem­ber 2021 kann die Son­der­ab­schrei­bung letzt­ma­lig im Jahr 2026 in Anspruch genom­men wer­den. Um die vol­le Son­der­ab­schrei­bung zu nut­zen, muss der Wohn­raum also spä­tes­tens 2023 fer­tig­ge­stellt sein.

• För­der­gel­der: Die Son­der­ab­schrei­bung kann nicht in Anspruch genom­men wer­den, wenn das Gebäu­de unmit­tel­bar mit Mit­teln aus öffent­li­chen Haus­hal­ten geför­dert wur­de. Außer­dem wird die Son­der­ab­schrei­bung nur gewährt, soweit die EU-recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen zu De-mini­mis-Bei­hil­fen ein­ge­hal­ten sind. Ins­be­son­de­re darf dazu der Gesamt­be­trag der einem ein­zi­gen Unter­neh­men gewähr­ten De-mini­mis-Bei­hil­fe in einem Zeit­raum von drei Ver­an­la­gungs­zeit­räu­men 200.000 Euro nicht über­stei­gen. Bei die­ser Höchst­gren­ze sind auch ande­re an das Unter­neh­men gewähr­te De-mini­mis-Bei­hil­fen gleich wel­cher Art und Ziel­set­zung zu berück­sich­ti­gen.