Große Zahl von Immobilienverkäufen nach Fünf-Jahres-Frist

In bestimmten Fällen liegt auch bei einer großen Zahl von Immobilienverkäufen kurz nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist kein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Wenn das Finanz­amt von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del aus­geht, hat das in der Regel nega­ti­ve Fol­gen für den Steu­er­zah­ler. Ent­we­der löst die Fest­stel­lung die Gewer­be­steu­er­pflicht für die Immo­bi­li­en­er­trä­ge aus, oder es geht bei einem rei­nen Immo­bi­li­en­ver­wal­tungs­un­ter­neh­men der Anspruch auf die erwei­ter­te Kür­zung bei der Gewer­be­steu­er ver­lo­ren. Zur Fest­stel­lung, ob ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor­liegt, hat die Recht­spre­chung die Drei-Objekt-Gren­ze fest­ge­legt: Wer­den inner­halb eines zeit­li­chen Zusam­men­hangs mit dem Bau oder Kauf der Immo­bi­li­en von in der Regel fünf Jah­ren mehr als drei Objek­te wie­der ver­äu­ßert, gehen das Finanz­amt und die Finanz­ge­rich­te von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del aus.

Die Drei-Objekt-Gren­ze hat aller­dings nur den Cha­rak­ter eines Anscheins­be­wei­ses. Auf­grund von Umstän­den des Ein­zel­falls kann auch eine abwei­chen­de Fest­stel­lung erfol­gen. Das ist bei­spiels­wei­se dann der Fall, wenn kurz nach Ablauf der typi­sie­ren­den Fünf-Jah­res-Frist eine grö­ße­re Anzahl von Ver­käu­fen erfolgt. Auch in sol­chen Fäl­len geht das Finanz­amt ger­ne von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del aus und erhält dabei oft Rücken­de­ckung von den Finanz­ge­rich­ten, weil sie von einer rei­nen Umge­hung der Typi­sie­rungs­re­ge­lung aus­ge­hen.

Doch kei­ne Regel ohne Aus­nah­me: Erfol­gen inner­halb von fünf Jah­ren nach dem jewei­li­gen Immo­bi­li­en­er­werb weder Ver­käu­fe noch vor­be­rei­ten­de Maß­nah­men für einen Ver­kauf, liegt auch bei Ver­äu­ße­rung einer zwei­stel­li­gen Anzahl von Objek­ten im sechs­ten Jahr nach der Anschaf­fung auf­grund der beson­de­ren Umstän­de des Ein­zel­falls kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor. Das hat der Bun­des­fi­nanz­hof im Fall einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tungs­fir­ma ent­schie­den, deren Geschäfts­füh­rer über­ra­schend ver­stor­ben war. Da die Erbin des Geschäfts­füh­rers die bis­her vom Geschäfts­füh­rer gewähr­ten Bank­bürg­schaf­ten zur Absi­che­rung der Immo­bi­li­en­dar­le­hen nicht über­neh­men woll­te, muss­ten die Immo­bi­li­en zur Ablö­sung der Dar­le­hen ver­äu­ßert wer­den. In die­sem Fall sei der Ver­kauf allein durch den uner­war­te­ten Todes­fall bedingt und daher lie­ge eine aus­schließ­lich ver­mö­gens­ver­wal­ten­de Tätig­keit vor, meint der Bun­des­fi­nanz­hof.