Grunderwerbsteuer bei Gebäuden mit Solar- oder PV-Anlagen

Ob eine Solar- oder Photovoltaikanlage beim Kauf einer Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegt oder nicht, hängt sowohl von der Bauform als auch der Nutzung ab.

Die Grund­er­werb­steu­er wird beim Immo­bi­li­en­kauf nicht nur für Grund und Boden allein fäl­lig, son­dern eben­so für das Gebäu­de, wenn es sich um ein bebau­tes Grund­stück han­delt. Das führt regel­mä­ßig zu Dis­kus­sio­nen mit dem Finanz­amt, was zum Gebäu­de zählt und was nicht. Alles, was nicht steu­er­lich als Gebäu­de­be­stand­teil zählt, kann sepa­rat bepreist und ver­kauft wer­den, um spä­te­ren Streit mit dem Finanz­amt über die Kauf­preis­auf­tei­lung zu ver­mei­den. Wäh­rend bei­spiels­wei­se eine Ein­bau­kü­che zwar ver­si­che­rungs­recht­lich als fes­ter Gebäu­de­be­stand­teil gilt, zählt sie bei der Grund­er­werb­steu­er nicht als wesent­li­cher Gebäu­de­be­stand­teil und kann damit sepa­rat ver­kauft oder aus dem Kauf­preis her­aus­ge­rech­net wer­den.

Dage­gen gehö­ren Hei­zungs­an­la­gen, fest ein­ge­bau­te Bad- und Sani­tär­ein­rich­tun­gen, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen für Strom, Was­ser und Hei­zung sowie die Dach­ein­de­ckung als wesent­li­che Bestand­tei­le zum Gebäu­de und unter­lie­gen damit eben­falls der Grund­er­werb­steu­er. Solar- und Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen wie­der­um kön­nen in bei­de Kate­go­ri­en fal­len. Hier kommt es auf Details an, wenn es um die Fra­ge geht, ob sie der Grund­er­werb­steu­er unter­lie­gen oder nicht. Das Finanz­mi­nis­te­ri­um Sach­sen-Anhalt hat die ver­schie­de­nen Fall­kon­stel­la­tio­nen und deren steu­er­li­che Zuord­nung in einem Erlass zusam­men­ge­fasst. Ent­schei­dend ist dabei in ers­ter Linie, ob die Anla­ge eine Betriebs­vor­rich­tung oder ein Gebäu­de­be­stand­teil ist. Fol­gen­de Fäl­le sind laut dem Erlass zu unter­schei­den:

• Ther­mi­sche Solar­an­la­gen: Solar­an­la­gen die­nen der Wär­me­ge­win­nung durch Son­nen­licht. Die­se Tech­nik wird über­wie­gend zur Erwär­mung von Was­ser ein­ge­setzt. Die Anla­gen ergän­zen also die Wär­me­ver­sor­gung durch Erschlie­ßung einer zusätz­li­chen Ener­gie­quel­le. Weil Hei­zungs­an­la­gen regel­mä­ßig Gebäu­de­be­stand­teil sind, unter­liegt der auf eine Solar­an­la­ge oder ein Solar­kraft­werk ent­fal­len­de Teil des Kauf­prei­ses der Grund­er­werb­steu­er.

• PV-Anla­ge zur Eigen­ver­sor­gung: Im Gegen­satz zu Solar­an­la­gen wird mit Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen nicht Wär­me, son­dern Strom gewon­nen. Dient eine Anla­ge aus­schließ­lich der Ener­gie­ver­sor­gung des betrof­fe­nen Grund­stücks (Eigen­be­darf), gehört sie als Bestand­teil oder Zube­hör zum Grund­ver­mö­gen und das dafür gezahl­te Ent­gelt unter­liegt eben­falls der Grund­er­werb­steu­er.

• PV-Anla­gen zur Ein­spei­sung: Die­nen Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen nicht aus­schließ­lich der Ener­gie­ver­sor­gung des betrof­fe­nen Grund­stücks, son­dern teil­wei­se oder sogar voll­stän­dig der Ein­spei­sung in öffent­li­che Net­ze (Lie­fe­rung an Ener­gie­ver­sor­ger), unter­hält der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dadurch einen Gewer­be­be­trieb. Die ent­spre­chen­den Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen sind Betriebs­vor­rich­tun­gen und der auf sie ent­fal­len­de Kauf­preis­an­teil ist nicht grund­er­werb­steu­er­pflich­tig, sofern es sich um auf eine Trä­ger­kon­struk­ti­on mon­tier­te Pho­to­vol­ta­ik-Modu­le han­delt.

• Fest ein­ge­bau­te PV-Anla­ge: Wer­den Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen, die der Eigen­ver­sor­gung oder der Ein­spei­sung in öffent­li­che Net­ze die­nen, als Ersatz für eine ansons­ten erfor­der­li­che Dach­ein­de­ckung oder als Fas­sa­den­teil anstel­le von Fas­sa­den­ele­men­ten oder Glas­schei­ben, ein­ge­baut, zäh­len sie als Gebäu­de­be­stand­teil. Das für die­se Anla­gen gezahl­te Ent­gelt unter­liegt somit der Grund­er­werb­steu­er, unab­hän­gig von der Ver­wen­dung des erzeug­ten Stroms.