Eigenheimzulage beim Erwerb von nahen Angehörigen

Beim Erwerb einer Immobilie von nahen Angehörigen kann anstelle eines abgewogenen Kaufvertrags eine “versteckte” Unterhaltsvereinbarung vorliegen.

Gemäß dem Eigen­heim­zu­la­gen­ge­setz kön­nen Sie für die Her­stel­lung oder Anschaf­fung eines eige­nen Hau­ses oder einer eige­nen Woh­nung die Eigen­heim­zu­la­ge in Anspruch neh­men. Sind Sie Erbe einer Immo­bi­lie oder wird Ihnen eine sol­che geschenkt, kön­nen Sie folg­lich kei­ne Eigen­heim­zu­la­ge bean­tra­gen, es sei denn, Sie erwer­ben die Immo­bi­lie noch vor dem Ein­tritt des Erb­falls.

Denn in so einem Fall han­delt es sich um einen nor­ma­len Kauf­ver­trag, aller­dings zwi­schen nahen Ange­hö­ri­gen. Bei sol­chen Ver­trä­gen ist zu beach­ten, dass sie steu­er­recht­lich nur dann aner­kannt wer­den, wenn sie

• zum einen bür­ger­lich-recht­lich wirk­sam geschlos­sen sind und

• zum ande­ren im Hin­blick auf ihre Gestal­tung und Durch­füh­rung einem Fremd­ver­gleich stand­hal­ten wür­den.

Dar­le­hens­ver­trä­ge zwi­schen nahen Ange­hö­ri­gen soll­ten daher grund­sätz­lich Ver­ein­ba­run­gen über Lauf­zeit, Art und Wei­se der Rück­zah­lung sowie Höhe und Zah­lungs­zeit­punkt der Zin­sen ent­hal­ten. Selbst wenn die­se Aspek­te gere­gelt sind, kann es Gesichts­punk­te geben, die im Ver­gleich zu einem Ver­trag zwi­schen Frem­den auf­fal­lend abwei­chen und auf einen Miss­brauch recht­li­cher Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten hin­wei­sen.

Bei­spiel 1: Sie kau­fen Ihrem Vater das Fami­li­en­an­we­sen ab und zah­len einen Teil des Kauf­prei­ses sofort. Für den noch aus­ste­hen­den Rest­kauf­preis ver­ein­ba­ren Sie eine Raten­zah­lungs­ver­ein­ba­rung. Die Raten­zah­lungs­ver­ein­ba­rung sieht einen Abzah­lungs­mo­dus vor, der sich solan­ge hin­zieht, dass er mit hoher Wahr­schein­lich­keit lan­ge nach dem Tod Ihres Vaters enden wird.

In einem sol­chen Fall hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) die Aner­ken­nung als kauf­män­nisch aus­ge­wo­ge­nen Kauf­ver­trag abge­lehnt, sodass kein Anspruch auf Eigen­heim­zu­la­ge bestand. Viel­mehr ist der BFH von einer Unter­halts­ver­ein­ba­rung aus­ge­gan­gen.

Bei­spiel 2: Ihre Mut­ter ver­kauft Ihnen ihr Haus. Den gezahl­ten Kauf­preis erhal­ten Sie kur­ze Zeit spä­ter als Dar­le­hen von Ihrer Mut­ter. Ein Rück­zah­lungs­plan wird ver­ein­bart — die Lauf­zeit des Dar­le­hens endet danach im 98. Lebens­jahr Ihrer Mut­ter.

In einem ähn­li­chen Fall wur­de trotz der deut­li­chen Abwei­chung von der durch­schnitt­li­chen Lebens­er­war­tung die recht­li­che Gestal­tung aner­kannt — mit der Fol­ge, dass die Eigen­heim­zu­la­ge gewährt wur­de.