Angemessenheit von Pachtzahlungen

Verpachten Sie als Gesellschafter ein Grundstück an die GmbH, kommt es bei der Frage, ob die Pacht eine Betriebsausgabe ist, darauf an, ob die Höhe der Pacht angemessen ist.

Ver­pach­ten Sie als Gesell­schaf­ter oder ein naher Ange­hö­ri­ger ein Grund­stück an die GmbH, so ist hin­sicht­lich der Fra­ge, ob die Pacht als Betriebs­aus­ga­be der GmbH gewer­tet wird, die Höhe der Pacht von Bedeu­tung. Nur ange­mes­se­ne Pacht­zah­lun­gen sind Betriebs­aus­ga­ben — der über­stei­gen­de Betrag ist eine ver­deck­te Gewinn­aus­schüt­tung. Mit ande­ren Wor­ten: Auch hier muss das Pacht­ver­hält­nis einem Fremd­ver­gleich stand­hal­ten.

Für die Über­prü­fung der Ange­mes­sen­heit von Miet- und Pacht­zin­sen, die eine Gesell­schaft an ihre Gesell­schaf­ter zahlt, gibt es kei­ne fes­ten Regeln. Der ange­mes­se­ne Betrag ist unter Wür­di­gung aller Umstän­de des kon­kre­ten Ein­zel­falls zu ermit­teln. Bei einer erst­ma­li­gen Ver­pach­tung unter frem­den Ver­trags­part­nern wür­de jeder der Betei­lig­ten eige­ne Ren­di­te­über­le­gun­gen anstel­len und dar­aus Maxi­mal- bzw. Mini­mal­for­de­run­gen ablei­ten. Es ist also ein markt­wirt­schaft­li­cher Preis­bil­dungs­pro­zess zu simu­lie­ren, um nach objek­ti­ven Maß­stä­ben den ange­mes­se­nen Pacht­zins zu fin­den. Zur Ermitt­lung des ange­mes­se­nen Pacht­zin­ses ist auch der Pacht­ge­gen­stand der Nut­zungs­über­las­sung maß­geb­lich zu berück­sich­ti­gen. Bei einer Unter­neh­menspacht steht der Unter­neh­mens­er­trags­wert im Vor­der­grund.

Ist der Pacht­zins nicht ange­mes­sen, son­dern weicht nach oben ab, so liegt eine ver­deck­te Gewinn­aus­schüt­tung vor. Das ist dann der Fall, wenn eine Wert­ver­schie­bung zwi­schen Gesell­schaft und Gesell­schaf­ter gesell­schafts­recht­lich ver­an­lasst ist, ohne dass es sich um eine offe­ne Gewinn­aus­schüt­tung han­delt. Gesell­schafts­recht­lich ver­an­lasst ist eine Wert­ver­schie­bung dann, wenn die Kapi­tal­ge­sell­schaft ihrem Gesell­schaf­ter einen Ver­mö­gens­vor­teil zuwen­det, den sie bei der Sorg­falt eines ordent­li­chen und gewis­sen­haf­ten Geschäfts­lei­ters einem Nicht­ge­sell­schaf­ter nicht gewährt hät­te.