Verlagerung von Mieteinkünften auf einen Miterben

Eine Erbengemeinschaft kann zur Steuerersparnis ihre Miteinkünfte auf einen einzelnen Miterben verlagern.

Als Mit­ei­gen­tü­mer einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie kön­nen Sie sich mit den ande­ren Eigen­tü­mern dar­auf eini­gen, dass steu­er­lich nur einer Ver­mie­ter sein soll. Dadurch wer­den Gewin­ne und Ver­lus­te aus­schließ­lich bei die­ser Per­son erfasst. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat ent­schie­den, dass die­se Mög­lich­keit auch den Mit­glie­dern einer Erben­ge­mein­schaft offen steht.

Bei­spiel: Sie erben zusam­men mit Ihren drei Geschwis­tern ein voll­stän­dig ver­mie­te­tes 5-Fami­li­en-Haus. Ihre Geschwis­ter und Sie bil­den nun eine Erben­ge­mein­schaft, sodass grund­sätz­lich die Erben­ge­mein­schaft Ver­mie­ter wird. Sie haben nun die Mög­lich­keit, sich mit Ihren Geschwis­tern abzu­spre­chen, dass nur Sie allei­ne steu­er­lich Ver­mie­ter sind.

Die­se Gestal­tung ist in zwei Kon­stel­la­tio­nen sinn­voll:

1. Wenn die Ver­mie­tung posi­ti­ve Ein­künf­te abwirft und zwi­schen den Mit­glie­dern der Erben­ge­mein­schaft Pro­gres­si­ons­un­ter­schie­de bestehen oder Grund­frei­be­trä­ge nicht genutzt wer­den; bei die­ser Kon­stel­la­ti­on führt die Ver­la­ge­rung der Miet­ein­künf­te dazu, dass Ihre Gewin­ne gerin­ger besteu­ert wer­den.

2. Wenn die Ver­mie­tung zu Ver­lus­ten führt, und eines der Mit­glie­der der Erben­ge­mein­schaft ande­re steu­er­pflich­ti­ge Ein­künf­te ver­rech­nen möch­te.

Sie errei­chen die Ver­la­ge­rung dadurch, dass Sie eine schrift­li­che — im güns­tigs­ten Fall nota­ri­ell beur­kun­de­te — Ver­ein­ba­rung tref­fen, die das Ver­wal­tungs- und Frucht­zie­hungs­recht auf einen Mit­er­ben fest­schreibt. Die ande­ren Mit­er­ben müs­sen auf ihre Rech­te und Pflich­ten ver­zich­ten bzw. aus die­sen ent­las­sen wer­den. Schließ­lich müs­sen Sie die prak­ti­sche Abwick­lung ent­spre­chend die­ser Ver­ein­ba­rung umstel­len. Das heißt, dass

• die Miet­ver­trä­ge geän­dert wer­den müs­sen,

• der allei­ni­ge Ver­mie­ter alle Mie­ten erhält,

• der allei­ni­ge Ver­mie­ter alle anfal­len­den Kos­ten trägt,

• sämt­li­cher Zah­lungs­ver­kehr über sein Kon­to abge­wi­ckelt wird, und

• die Ver­mie­tung — wie üblich — mit Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht erfolgt.

Selbst­ver­ständ­lich bedeu­tet die “offi­zi­el­le” Ver­la­ge­rung der steu­er­li­chen Ver­mie­ter­funk­ti­on nicht, dass Sie im Innen­ver­hält­nis gegen­über dem Ver­mie­ter voll­kom­men leer aus­ge­hen. Sie kön­nen einen Aus­gleich der Steu­er­vor­tei­le ver­ein­ba­ren, der sogar steu­er­frei gewährt wird.