Dachsanierung und -verpachtung für Solaranlage

Es gibt Neues zur Sanierung asbesthaltiger Dächer und der Dachverpachtung gegen Übernahme der Dachsanierung.

Auf immer mehr Häu­sern fin­det sich eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge. Dass Solar­strom im Trend liegt, zeigt auch die aktu­el­le Bericht­erstat­tung zum rasant stei­gen­den För­der­be­trag für Solar­strom. Wer sich eine Solar­an­la­ge aufs Dach setzt, muss aller­dings nicht nur die Ein­spei­se­ver­gü­tung im Auge behal­ten. In steu­er­li­cher Hin­sicht ist es vor allem die Umsatz­steu­er, die immer wie­der neue Fra­gen auf­wirft. Das Baye­ri­sche Lan­des­amt für Steu­ern hat sich jetzt zur Hand­ha­bung einer Dach­ver­pach­tung an einen Solar­an­la­gen­be­trei­ber geäu­ßert, der als Gegen­leis­tung die Dach­sa­nie­rung über­nimmt.

Es gibt näm­lich immer häu­fi­ger den Fall, dass der Betrei­ber einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge nicht mehr auch Eigen­tü­mer des Gebäu­des ist, auf dem die Anla­ge mon­tiert ist. Statt­des­sen pach­ten die Anla­gen­be­trei­ber die Dach­flä­che über eine Lauf­zeit von 20 bis 30 Jah­ren vom Eigen­tü­mer. Ähn­lich der Dach­ver­mie­tung für Mobil­funk­mas­ten liegt hier eine umsatz­steu­er­freie Grund­stücks­ver­mie­tung vor. Aller­dings besteht in der Regel die Mög­lich­keit, zur Steu­er­pflicht zu optie­ren. Erfolgt die Dach­über­las­sung gegen Ent­gelt, sind aus Sicht der Finanz­ver­wal­tung kei­ne wei­te­ren Beson­der­hei­ten zu beach­ten.

Über­nimmt der Anla­gen­be­trei­ber dage­gen als Gegen­leis­tung für die Dach­über­las­sung die Sanie­rung des Daches, wird es ein wenig kom­pli­zier­ter. Dann liegt näm­lich ein tau­sch­ähn­li­cher Umsatz vor, bei der der Haus­ei­gen­tü­mer vom Anla­gen­be­trei­ber eine Werk­lie­fe­rung erhal­ten hat, die sofort in sein Eigen­tum über­geht. Der Anla­gen­be­trei­ber muss die Werk­lie­fe­rung dem Haus­ei­gen­tü­mer in Rech­nung stel­len und kann wie­der­um selbst aus der Dach­sa­nie­rung den Vor­steu­er­ab­zug gel­tend machen.

Umge­kehrt muss der Haus­ei­gen­tü­mer die Werk­lie­fe­rung sofort als Anzah­lung für die noch nicht erbrach­te Dach­ver­pach­tung ver­steu­ern, wenn er zur Umsatz­steu­er optiert hat. Weil die Werk­lie­fe­rung unmit­tel­bar in das Gebäu­de und nicht in das Unter­neh­men “Dach­ver­pach­tung” ein­geht, ist für die Fra­ge, ob der Haus­ei­gen­tü­mer aus der Dach­sa­nie­rung einen Vor­steu­er­ab­zug gel­tend machen kann, die Nut­zung des Gebäu­des selbst ent­schei­dend.

Schließ­lich sind die Finanz­äm­ter noch ange­wie­sen, in sol­chen Fäl­len bei den Anla­ge­be­trei­bern einen Antrag auf Ist­be­steue­rung nach Mög­lich­keit abzu­leh­nen. Der Anla­gen­be­trei­ber hät­te bei der Ist­be­steue­rung näm­lich sofort den vol­len Vor­steu­er­ab­zug aus der Dach­sa­nie­rung, wäh­rend die Gegen­leis­tung in Form der Dach­über­las­sung über den gesam­ten Pacht­zeitrum gestreckt zu ver­steu­ern wäre. Dar­in sieht die Finanz­ver­wal­tung einen unge­recht­fer­tig­ten Liqui­di­täts­vor­teil für den Anla­gen­be­trei­ber.

Auch das Finanz­ge­richt Rhein­land-Pfalz hat sich mit der Dach­sa­nie­rung für eine Solar­an­la­ge befasst. Von dort kommt näm­lich ein aktu­el­les Urteil, in dem das Finanz­ge­richt fest­stellt, dass ein Haus­be­sit­zer die Vor­steu­er aus der Erneue­rung eines asbest­hal­ti­gen Daches gel­tend machen kann. Im Streit­fall war das Dach grund­sätz­lich noch in Ord­nung, aber wegen der asbest­hal­ti­gen Iso­lie­rung wäre die Mon­ta­ge der Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge ohne Sanie­rung nicht zuläs­sig gewe­sen. In die­sem Fall sieht das Gericht kei­ne pri­va­te Ver­an­las­sung, zumal nur die Dach­hälf­te erneu­ert wur­de, auf der spä­ter die Solar­an­la­ge mon­tiert wur­de.