Besteuerung von Grundstücksgemeinschaften

Einkünfte und Werbungskosten bei Grundstücksgemeinschaften sind nach festen Regeln auf die Eigentümer zu verteilen.

Wie Ein­künf­te und Wer­bungs­kos­ten bei Grund­stücks­ge­mein­schaf­ten auf die Eigen­tü­mer zu ver­tei­len sind, erklärt die Ober­fi­nanz­di­rek­ti­on Frank­furt in einer aktua­li­sier­ten Ver­wal­tungs­an­wei­sung. Die Regeln sind vor allem bei der Ver­mie­tung unter nahen Ange­hö­ri­gen zu beach­ten, damit das Finanz­amt nicht einen steu­er­li­chen Gestal­tungs­miss­brauch unter­stel­len kann. Wie immer gilt im Zwei­fels­fall, dass eine Ver­ein­ba­rung einem Fremd­ver­gleich stand­hal­ten muss. Fol­gen­de Regeln müs­sen die Eigen­tü­mer dem­nach beach­ten:

• Ein­künf­te­zu­ord­nung: Ein­nah­men sind den Mit­ei­gen­tü­mern grund­sätz­lich im Ver­hält­nis ihrer Antei­le zuzu­rech­nen. Aus­nah­men sind nur mög­lich, wenn die Mit­ei­gen­tü­mer eine wirk­sa­me abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung getrof­fen haben, für die wirt­schaft­lich ver­nünf­ti­ge, grund­stücks­be­zo­ge­ne Grün­de vor­lie­gen.

  

• Wer­bungs­kos­ten­ver­tei­lung: Auf­wen­dun­gen, die zwar durch die Betei­li­gung ver­an­lasst, aber aus eige­nem ori­gi­nä­ren Inter­es­se von einem Eigen­tü­mer allein getra­gen wer­den, sind als Son­der­wer­bungs­kos­ten allein dem betref­fen­den Mit­ei­gen­tü­mer zuzu­rech­nen. Das betrifft zum Bei­spiel Finan­zie­rungs­kos­ten für den Erwerb der Betei­li­gung. Ande­re Auf­wen­dun­gen, die Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft ins­ge­samt betref­fen, sind in die Ein­künf­teer­mitt­lung der Gemein­schaft ein­zu­be­zie­hen und ent­spre­chend dem Mit­ei­gen­tums­an­teil sämt­li­chen Mit­ei­gen­tü­mern zuzu­rech­nen, auch wenn sie von einem Mit­ei­gen­tü­mer aus Eigen­mit­teln begli­chen wur­den. Die Eigen­tü­mer kön­nen vor­ab eine abwei­chen­de Auf­tei­lung ver­ein­ba­ren, aber mit den­sel­ben Ein­schrän­kun­gen wie bei der Ein­künf­te­zu­ord­nung.

• Eigen­nut­zung: Wer­den Räum­lich­kei­ten von einem Mit­ei­gen­tü­mer oder des­sen Ehe­gat­ten ent­gelt­lich genutzt, dann wird das Miet­ver­hält­nis steu­er­lich nicht aner­kannt, soweit die über­las­se­ne Flä­che sei­nem Mit­ei­gen­tums­an­teil ent­spricht. Nur wenn die über­las­se­ne Flä­che den Mit­ei­gen­tums­an­teil über­steigt, ist eine antei­li­ge Aner­ken­nung mög­lich. Erfolgt die Über­las­sung unent­gelt­lich und liegt über dem Mit­ei­gen­tums­an­teil, kann dies zu einem antei­li­gen Aus­schluss des Wer­bungs­kos­ten­ab­zugs füh­ren.

• Fremd­ver­mie­tung neben Eigen­nut­zung: Bei einer Fremd­ver­mie­tung ist zu prü­fen, wer die ent­spre­chen­den Ein­künf­te erzielt. Ver­mie­ten die Mit­ei­gen­tü­mer die Immo­bi­lie gemein­sam, haben sie auch gemein­schaft­li­che Ein­künf­te. Schließt dage­gen nur ein Mit­ei­gen­tü­mer den Miet­ver­trag über eine Woh­nung ab, erzielt auch nur er allein die Ein­künf­te aus dem Miet­ver­hält­nis. Erfolgt neben einer gemein­schaft­li­chen Fremd­ver­mie­tung auch eine Eigen­nut­zung durch ein­zel­ne Mit­ei­gen­tü­mer, ist die Fremd­ver­mie­tung trotz­dem antei­lig allen Mit­ei­gen­tü­mern zuzu­rech­nen, unab­hän­gig davon, ob und in wel­chem Umfang Mit­ei­gen­tü­mer ande­re Woh­nun­gen selbst nut­zen.

Die Vor­ga­ben der Finanz­ver­wal­tung sind nicht über­mä­ßig umfang­reich, aber bei ver­zwick­ten Fall­ge­stal­tun­gen kann es trotz­dem schnell zu Unklar­hei­ten kom­men. Die Ober­fi­nanz­di­rek­ti­on hat die Vor­ga­ben daher um zahl­rei­che Bei­spie­le ergänzt, die die prak­ti­sche Anwen­dung in den unter­schied­lichs­ten Fäl­len illus­trie­ren.