Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten

In einem neuen Schreiben regelt das Bundesfinanzministerium ausführlich den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Immobilie verkauft oder nicht mehr vermietet wird.

In den letz­ten Jah­ren hat der Bun­des­fi­nanz­hof mehr­fach über die Abzieh­bar­keit von Schuld­zin­sen als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (VuV) nach dem Ver­kauf des Miet­ob­jekts oder nach Weg­fall der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ent­schie­den. Die neu­en Urtei­le hat das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um zum Anlass genom­men, die bis­he­ri­gen Ver­wal­tungs­an­wei­sun­gen zu über­ar­bei­ten und in einem neu­en Schrei­ben zusam­men­zu­fas­sen.

Die im Fol­gen­den zusam­men­ge­fass­ten Rege­lun­gen gel­ten in allen noch offe­nen Fäl­len. Das Minis­te­ri­um hat aber teil­wei­se unter­schied­li­che Rege­lun­gen getrof­fen in Abhän­gig­keit vom Zeit­punkt, zu dem die Immo­bi­lie ver­kauft oder die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit auf­ge­ge­ben wur­de.

• Schuld­zin­sen nach Ver­kauf: Schuld­zin­sen kön­nen nach dem Ver­kauf des Miet­ob­jekts wei­ter als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wer­den, wenn und soweit die Ver­bind­lich­kei­ten nicht durch den Ver­äu­ße­rungs­er­lös hät­ten getilgt wer­den kön­nen. Die­ser Vor­rang der Schul­den­til­gung gilt jedoch so lan­ge nicht, wie der Til­gung Hin­der­nis­se bei der Rück­zah­lung oder bei der Aus­zah­lung des Ver­kaufs­er­lö­ses ent­ge­gen­ste­hen. Vor­aus­set­zung ist, dass die Ver­mie­tungs­ab­sicht nicht bereits vor der Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie aus ande­ren Grün­den weg­ge­fal­len ist. Für den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug spielt es kei­ne Rol­le, ob der Ver­kauf inner­halb der zehn­jäh­ri­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist erfolgt ist.

  

• Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bei Ver­kauf: Eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung wird nicht durch die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit, son­dern durch den Ver­kauf aus­ge­löst. Daher ist sie — jeden­falls für Ver­käu­fe, die nach dem 26. Juli 2015 rechts­wirk­sam wur­den — nicht bei den Wer­bungs­kos­ten aus VuV abzieh­bar. Sie zählt aber zu den abzieh­ba­ren Ver­äu­ße­rungs­kos­ten, wenn die Immo­bi­lie inner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist ver­kauft wur­de.

• Schuld­zin­sen nach Ende der Ver­mie­tung: Für Schuld­zin­sen, die nach der Auf­ga­be der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht, aber vor einem Ver­kauf des Miet­ob­jekts gezahlt wer­den, ist kein nach­träg­li­cher Wer­bungs­kos­ten­ab­zug zuläs­sig.

• Zin­sen für Erhal­tungs­auf­wand: Im Wesent­li­chen gel­ten für Schuld­zin­sen, die für Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen oder ande­re sofort abzieh­ba­re Wer­bungs­kos­ten anfal­len, die­sel­ben Grund­sät­ze wie bei Schuld­zin­sen zur Fremd­fi­nan­zie­rung der Anschaf­fungs-oder Her­stel­lungs­kos­ten des Miet­ob­jekts. Bei einem rechts­wirk­sa­men Abschluss des Ver­kaufs vor dem 1. Janu­ar 2014 kommt es aus Grün­den des Ver­trau­ens­schut­zes aber nicht dar­auf an, ob der Ver­kaufs­er­lös für die Til­gung des Dar­le­hens aus­ge­reicht hät­te oder nicht, was bei einem spä­te­ren Ver­kauf unab­ding­ba­re Vor­aus­set­zung ist.

• Meh­re­re Dar­le­hen: Bestehen im Zusam­men­hang mit dem ver­kauf­ten Miet­ob­jekt meh­re­re Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten, wird die Ver­wen­dung des Ver­kaufs­er­lö­ses zur Til­gung der Ver­bind­lich­kei­ten steu­er­lich nur aner­kannt, wenn sie ent­spre­chend der Beur­tei­lung durch einen ordent­li­chen und gewis­sen­haf­ten Geschäfts­mann nach Maß­ga­be der kon­kre­ten Ver­trags­si­tua­tio­nen markt­üb­lich und wirt­schaft­lich unter Berück­sich­ti­gung der Zins­kon­di­tio­nen abge­löst wer­den.

• Umschul­dun­gen: Die Vor­ga­ben zum nach­träg­li­chen Schuld­zin­sen­ab­zug gel­ten ana­log auch für Refi­nan­zie­rungs- oder Umschul­dungs­dar­le­hen, soweit das Umschul­dungs­dar­le­hen nicht über den abzu­lö­sen­den Rest­dar­le­hens­be­trag hin­aus­geht und die Umschul­dung zu markt­üb­li­chen Kon­di­tio­nen erfolgt.