Regeln für anschaffungsnahe Herstellungskosten

Der Bundesfinanzhof hat seine Ansicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten in zwei Punkten geändert, denen sich das Bundesfinanzministerium nun angeschlossen hat.

Fal­len kurz nach der Anschaf­fung einer Immo­bi­lie hohe Aus­ga­ben für Repa­ra­tu­ren und Moder­ni­sie­rung an, müs­sen die­se Aus­ga­ben als anschaf­fungs­na­he Her­stel­lungs­kos­ten zusam­men mit dem Kauf­preis über die Gesamt­nut­zungs­dau­er des Gebäu­des abge­schrie­ben wer­den, anstatt sofort in vol­ler Höhe abzieh­bar zu sein. Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men inner­halb von drei Jah­ren nach der Anschaf­fung des Gebäu­des füh­ren zu anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten, wenn die Auf­wen­dun­gen ohne die Umsatz­steu­er 15 % der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des über­stei­gen.

Dabei blei­ben aller­dings die Kos­ten für jähr­lich übli­cher­wei­se anfal­len­de Erhal­tungs­ar­bei­ten unbe­rück­sich­tigt. Wei­te­re Regeln zu anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten hat der Bun­des­fi­nanz­hof in zwei Urtei­len auf­ge­stellt. Die­se Urtei­le sol­len die Finanz­äm­ter laut einem Schrei­ben des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­ums künf­tig gene­rell anwen­den. Auf Antrag kann jedoch die bis­he­ri­ge — oft güns­ti­ge­re — Hand­ha­bung wei­ter ange­wen­det wer­den, wenn der Kauf­ver­trag vor dem 1. Janu­ar 2017 abge­schlos­sen wur­de.

Im ers­ten Urteil hat der Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­den, dass zu den anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten auch sämt­li­che Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gehö­ren. Bis­her muss­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren einen engen räum­li­chen, zeit­li­chen und sach­li­chen Zusam­men­hang mit den Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men haben, um die­sen zuge­ord­net zu wer­den. Die­se Ein­schrän­kung hat der Bun­des­fi­nanz­hof nun auf­ge­ge­ben.

Dane­ben hat der Bun­des­fi­nanz­hof klar­ge­stellt, dass bei der Prü­fung, ob die Auf­wen­dun­gen für Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten füh­ren, auf den jewei­li­gen selb­stän­di­gen Gebäu­de­teil abzu­stel­len ist, wenn das Gesamt­ge­bäu­de in unter­schied­li­cher Wei­se genutzt wird. Ent­schei­dend dafür ist, ob die ein­zel­nen Gebäu­de­tei­le in ver­schie­de­nen Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hän­gen ste­hen. Damit wird die 15 %-Schwel­le bei einem aus meh­re­ren Ein­hei­ten bestehen­den Gebäu­de deut­lich schnel­ler über­schrit­ten, wenn nur Tei­le des Gebäu­des reno­viert wer­den.