Zahlungen in die Erhaltungsrücklage trotz WEG-Reform nicht als Werbungskosten abziehbar

Trotz rechtlicher Änderungen durch die WEG-Reform sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage auch weiterhin keine Werbungskosten eines Vermieters.

Durch die Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes (WEG), die Ende 2020 in Kraft getre­ten ist, hat sich für Eigen­tums­woh­nun­gen und ande­res Teil­ei­gen­tum eini­ges geän­dert. Mit einem neu­en Urteil hat der Bun­des­fi­nanz­hof aller­dings die Hoff­nung von Ver­mie­tern zunich­te gemacht, dass durch die WEG-Reform auch Zah­lun­gen in die Erhal­tungs­rück­la­ge sofort als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar sein könn­ten. Es bleibt dabei, dass erst ein Ver­brauch der zurück­ge­leg­ten Mit­tel zu Wer­bungs­kos­ten führt.

Zah­lun­gen in die Erhal­tungs­rück­la­ge, die vor der Reform noch als “Instand­hal­tungs­rück­la­ge” bezeich­net wur­de, erkennt das Finanz­amt nicht als ech­te Aus­ga­be an. Vor der WEG-Reform wur­de das damit begrün­det, dass die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft kei­ne eigen­stän­di­ge Rechts­per­son war, son­dern nur ein unselb­stän­di­ger Ver­band der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Zah­lung, auch wenn sie auf das Kon­to der WEG geleis­tet wur­de und damit dem unmit­tel­ba­ren Zugriff des Eigen­tü­mers ent­zo­gen war, war also kei­ne Aus­ga­be, die rein recht­lich betrach­tet das Ver­mö­gen des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gemin­dert hät­te. Statt­des­sen wur­de ledig­lich ein Ver­mö­gens­ge­gen­stand (Bar­geld) gegen einen ande­ren Ver­mö­gens­ge­gen­stand (Anteil an der Instand­hal­tungs­rück­la­ge) ein­ge­tauscht. Erst wenn die WEG Auf­wen­dun­gen aus der Rück­la­ge finan­zier­te, trat eine “ech­te” Ver­mö­gens­min­de­rung ein, die dann auch vom Finanz­amt als wer­bungs­kos­ten­re­le­van­te Aus­ga­be aner­kannt wur­de.

Durch die WEG-Reform wur­de die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer jedoch als rechts­fä­hig aner­kannt und kann damit als eigen­stän­di­ge Rechts­per­sön­lich­keit Ver­mö­gen haben und Ver­bind­lich­kei­ten ein­ge­hen. Die­sen Umstand mach­ten die Klä­ger gel­tend, weil die Zah­lung nun nicht mehr eine rei­ne Ver­la­ge­rung in der eige­nen Ver­mö­gens­sphä­re des Ver­mie­ters dar­stellt, son­dern das Geld durch die Zah­lung in die Ver­mö­gens­sphä­re der WEG über­geht und damit eine “ech­te” Aus­ga­be dar­stel­len wür­de. Außer­dem sei die Rück­la­ge ein streng zweck­ge­bun­de­nes Ver­mö­gen, das aus­schließ­lich für Erhal­tungs­maß­nah­men ein­ge­setzt wer­den dür­fe, und der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­ne sich den Ein­zah­lun­gen nicht ent­zie­hen, mein­ten die Klä­ger.

Von all die­sen Argu­men­ten ließ sich der Bun­des­fi­nanz­hof jedoch nicht beein­dru­cken und hält dar­an fest, dass auch nach der WEG-Reform erst ein Ver­brauch aus der Erhal­tungs­rück­la­ge die Vor­aus­set­zun­gen für einen Wer­bungs­kos­ten­kos­ten­ab­zug erfüllt. Zwar erken­nen die Rich­ter an, dass die Erhal­tungs­rück­la­ge nun zum Gemein­schafts­ver­mö­gen und nicht mehr zum Ver­mö­gen des ein­zel­nen Eigen­tü­mers gehört. Aller­dings ist nach ihrer Mei­nung zum Zeit­punkt der Zah­lung in die Rück­la­ge noch kein für den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug aus­rei­chen­der Zusam­men­hang zur Erzie­lung von Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gege­ben. In die­sem Sta­di­um, in dem noch gar nicht abseh­bar ist, ob, wann und in wel­cher Höhe wel­che Erhal­tungs­maß­nah­men am Gemein­schafts­ei­gen­tum durch­ge­führt wer­den, ist der maß­geb­li­che Grund für die Zah­lung die zivil­recht­li­che Pflicht des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, ent­spre­chend sei­nem Anteil am Gemein­schafts­ei­gen­tum für künf­ti­ge Kos­ten vor­zu­sor­gen und zu die­sem Zweck an einer ange­mes­se­nen Erhal­tungs­rück­la­ge mit­zu­wir­ken.

Der maß­geb­li­che Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang zur Erzie­lung von Ver­mie­tungs­ein­nah­men ent­steht daher erst, wenn die WEG die ange­sam­mel­ten Mit­tel für Erhal­tungs­maß­nah­men auf­wen­det, denn erst dann kom­men die Mit­tel dem ver­mie­te­ten Objekt zugu­te. Außer­dem sei erst zum Zeit­punkt der Ver­aus­ga­bung aus der Rück­la­ge sicher, ob die jewei­li­ge Maß­nah­me auch steu­er­recht­lich zu Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen führt, da sol­che Auf­wen­dun­gen unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen auch zu Her­stel­lungs­kos­ten mutie­ren kön­nen. Für Ver­mie­ter bleibt aus dem Urteil also nur die Erkennt­nis, dass sich zwar recht­lich eini­ges geän­dert hat, aber steu­er­lich bei der Erhal­tungs­rück­la­ge alles beim Alten bleibt.