Immobilienkäufer haftet nicht für Umsatzsteuer aus fortgeführten Mietverträgen

Zwar gehen Mietverträge beim Kauf einer Immobilie auf den Käufer über, dieser haftet aber nicht für die vom Voreigentümer darin ausgewiesene Umsatzsteuer.

Das Finanz­amt kann von einem Unter­neh­mer die in einer Rech­nung aus­ge­wie­se­ne Umsatz­steu­er nur dann ein­for­dern, wenn er an der Erstel­lung der Rech­nung mit­ge­wirkt hat oder ihm die Aus­stel­lung der Rech­nung nach den für Rechts­ge­schäf­te gel­ten­den Rege­lun­gen zuzu­rech­nen ist. Des­halb darf das Finanz­amt nicht den Erwer­ber einer Immo­bi­lie für die in über­nom­me­nen Miet­ver­trä­gen vom Vor­ei­gen­tü­mer zu Unrecht aus­ge­wie­se­ne Umsatz­steu­er in Anspruch neh­men.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat mit die­ser Ent­schei­dung einer GmbH Recht gege­ben, die im Rah­men einer Zwangs­ver­stei­ge­rung ein Büro­ge­bäu­de erstan­den hat­te. Durch den Erwerb gin­gen auch die mit den Mie­tern abge­schlos­se­nen Miet­ver­trä­ge, bei denen der bis­he­ri­ge Eigen­tü­mer auf die Umsatz­steu­er­be­frei­ung ver­zich­tet hat­te, auf die GmbH über. Die­se behan­del­te die Ver­mie­tung und die Miet­zah­lun­gen jedoch als umsatz­steu­er­frei.

Die Argu­men­te des Finanz­amts, war­um die neue Eigen­tü­me­rin nun eben­falls Umsatz­steu­er abfüh­ren soll­te, ließ der Bun­des­fi­nanz­hof jedoch nicht gel­ten. Der gesetz­lich gere­gel­te Ein­tritt des Erwer­bers in ein bestehen­des Miet­ver­hält­nis die­ne dem Schutz des Mie­ters, dem sei­ne Rechts­stel­lung auch gegen­über einem spä­te­ren Käu­fer erhal­ten blei­ben soll. Inso­weit sei die­se Aus­nah­me­vor­schrift eng aus­zu­le­gen und nur anwend­bar, soweit der damit bezweck­te Mie­ter­schutz das erfor­dert. Daher sei die gesetz­li­che Rege­lung nicht so aus­zu­le­gen, dass der vom Vor­ei­gen­tü­mer ver­an­lass­te Steu­er­aus­weis dem neu­en Eigen­tü­mer zuzu­rech­nen sei, mei­nen die Rich­ter. Die umsatz­steu­er­li­chen Vor­ga­ben sei­en nicht Teil des mit der Ver­trags­fort­füh­rungs­re­ge­lung bezweck­ten Mie­ter­schut­zes.

Das Urteil betrifft jedoch nur die Ver­mie­ter­sei­te. Ob ein Mie­ter nach dem Eigen­tü­mer­wech­sel wei­ter­hin den Vor­steu­er­ab­zug gel­tend machen könn­te, muss­te der Bun­des­fi­nanz­hof nicht ent­schei­den. Im Streit­fall erfolg­te die Ver­mie­tung an Ärz­te und ande­re Mie­ter, die auf­grund ihrer umsatz­steu­er­frei­en Leis­tun­gen kei­nen Vor­steu­er­ab­zug gel­tend machen kön­nen.