Miet- und Darlehensvertrag unter Angehörigen

Eine interessante Konstellation über den Kauf von und die Vermietung eines Hauses an einen Angehörigen hat den Segen der Finanzgerichte erhalten.

Gemäß einer Ent­schei­dung des Finanz­ge­richts Baden-Würt­tem­berg liegt kein Gestal­tungs­miss­brauch vor, wenn Sie ein Haus von einem Ange­hö­ri­gen erwer­ben, über die Kauf­preis­zah­lung einen Dar­le­hens­ver­trag mit die­sem Ange­hö­ri­gen schlie­ßen und danach eine Woh­nung in dem von Ihnen erwor­be­nen Haus an den ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer ver­mie­ten. Sowohl der Dar­le­hens­ver­trag als auch der Miet­ver­trag hal­ten dem Fremd­ver­gleich stand.

Das Finanz­ge­richt hat fest­ge­stellt, dass die­se Kon­stel­la­ti­on kei­nen unge­wöhn­li­chen Weg dar­stellt, um Ver­mie­tungs­ein­künf­te zu erzie­len. Sie haben ein Haus erwor­ben und die hier­für not­wen­di­gen Geld­mit­tel im Ergeb­nis fremd­fi­nan­ziert. Der Ver­käu­fer fun­gier­te mit der Umwand­lung des Kauf­prei­ses in eine Dar­le­hens­for­de­rung wie eine Bank. Bei einer Finan­zie­rung durch eine Bank wür­de sich am wirt­schaft­li­chen Ergeb­nis nichts Wesent­li­ches ändern.

Ein Dar­le­hens­ver­trag zwi­schen Ange­hö­ri­gen ist steu­er­lich anzu­er­ken­nen, wenn der Dar­le­hens­ver­trag einem Fremd­ver­gleich stand­hält. Bei einem ver­zins­li­chen Dar­le­hen ist die Fremd­üb­lich­keit ins­be­son­de­re anhand der Ver­ein­ba­rung über die Lauf­zeit und Rück­zahl­bar­keit, der regel­mä­ßi­gen Ent­rich­tung der geschul­de­ten Zin­sen sowie der Dar­le­hens­be­si­che­rung zu über­prü­fen. Gemäß dem Finanz­ge­richt spricht es nicht gegen die steu­er­li­che Aner­ken­nung, wenn

• der 66-jäh­ri­ge Dar­le­hens­ge­ber den Dar­le­hens­ver­trag 10 Jah­re lang nicht kün­di­gen kann,

• erst anschlie­ßend eine auf maxi­mal 2.500 Euro jähr­lich begrenz­te Til­gung ein­setzt und

• daher zu Leb­zei­ten des Ange­hö­ri­gen mit einer voll­stän­di­gen Til­gung des Kauf­preis­dar­le­hens nicht mehr zu rech­nen ist.

Miet­ver­trä­ge unter nahen Ange­hö­ri­gen sind in der Regel der Besteue­rung zugrun­de zu legen, wenn die Gestal­tung oder die tat­säch­li­che Durch­füh­rung dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spricht. Dies ist auch dann der Fall, wenn

• der Miet­ver­trag ohne Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters auf Lebens­zeit des Ange­hö­ri­gen geschlos­sen wird,

• der Ange­hö­ri­ge jeder­zeit die Bestel­lung eines Woh­nungs­rechts ver­lan­gen kann,

• eine Ände­rung des ver­ein­bar­ten Miet­zin­ses frü­hes­tens nach 10 Jah­ren mög­lich ist und

• die ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung zu den Neben­kos­ten der Woh­nung tat­säch­lich nicht durch­ge­führt wird.