Drei-Objekt-Grenze gilt nicht bei erzwungenem Verkauf

Erfolgt der Verkauf auf Druck der finanzierenden Bank, führt auch die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze nicht automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel.

Mit schö­ner Regel­mä­ßig­keit bohrt die Recht­spre­chung neue Löcher in den von ihr selbst auf­ge­stell­ten Grund­satz von der Drei-Objekt-Gren­ze zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del — meist zuun­guns­ten des Steu­er­zah­lers. Doch das Finanz­ge­richt Köln hat jetzt ent­schie­den, dass Sie kei­nen gewerb­li­chen Immo­bi­li­en­han­del betrei­ben, wenn Sie auf Druck Ihrer kre­dit­ge­ben­den Bank inner­halb von fünf Jah­ren mehr als drei Woh­nun­gen ver­kau­fen. Die Zahl der Objek­te und der zeit­li­che Abstand der maß­ge­ben­den Tätig­kei­ten haben jedoch nur indi­zi­el­le Bedeu­tung. Sie sind zu ver­nach­läs­si­gen, wenn sich aus ande­ren Umstän­den zwei­fels­frei eine von Anfang an bestehen­de oder feh­len­de Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht ergibt.

Das Gericht war mit einem Fall kon­fron­tiert, bei dem der Ver­kauf von mehr als drei Woh­nun­gen nicht aus frei­en Stü­cken, son­dern auf den vehe­men­ten Druck der finan­zie­ren­den Bank erfolg­te, um einer Zwangs­ver­stei­ge­rung des gesam­ten Objek­tes zu ent­ge­hen. Aus den gesam­ten Umstän­den ergab sich, dass eine Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht zunächst völ­lig fehl­te. Es exis­tier­ten bei­spiels­wei­se lang­jäh­ri­ge Miet­ver­hält­nis­se. Auch die Abfol­ge der Ver­äu­ße­run­gen, näm­lich nach und nach und immer nur dann, wenn die Finan­zie­rungs­si­tua­ti­on dies jeweils erfor­der­te, spre­chen in der Gesamt­schau für eine feh­len­de Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht im Zeit­punkt der Errich­tung.