Änderungen 2023 für Immobilienkäufer und -eigentümer

Für Immobilien gibt es 2023 einen höheren Abschreibungssatz, steuerliche Entlastungen für kleinere Photovoltaikanlagen und Änderungen im Bewertungsrecht.

Auch für aktu­el­le und wer­den­de Haus- oder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat sich zum Jah­res­wech­sel eini­ges getan. Zu den Ent­las­tun­gen für klei­ne­re Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen hat es bereits eini­gen Medi­en­rum­mel gege­ben, aber noch sind vie­le Fra­gen offen, die die Finanz­ver­wal­tung noch beant­wor­ten muss. Fast noch mehr Wind gab es kurz vor dem Jah­res­wech­sel um die Ände­run­gen im Bewer­tungs­recht, die sich vor allem bei der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er aus­wir­ken. Es gibt aber noch wei­te­re Ände­run­gen rund um Immo­bi­li­en — hier ist der Über­blick:

  • Gebäu­de­ab­schrei­bung: Der jähr­li­che linea­re AfA-Satz für nach dem 31. Dezem­ber 2022 fer­tig­ge­stell­te Gebäu­de, die Wohn­zwe­cken die­nen, wird von 2 % auf 3 % der Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten ange­ho­ben und damit der Abschrei­bungs­zeit­raum von bis­her 50 auf 33 Jah­re ver­kürzt. Die im Gegen­zug geplan­te Auf­he­bung der Aus­nah­me­re­ge­lung, nach der bis­her in begrün­de­ten Aus­nah­me­fäl­len der Abschrei­bungs­zeit­raum nach einer tat­säch­lich kür­ze­ren Nut­zungs­dau­er bemes­sen wer­den kann, wur­de nicht umge­setzt. Das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um hat daher bereits Stel­lung genom­men, wie die Abschrei­bung nach einer kür­ze­ren Nut­zungs­dau­er künf­tig erfolgt (s. Bei­trag “Abschrei­bung von Gebäu­den nach einer kür­ze­ren Nut­zungs­dau­er).

  • Miet­woh­nungs­neu­bau: Die Son­der­ab­schrei­bung für den Neu­bau von Miet­woh­nun­gen war in der bis­he­ri­gen Fas­sung Ende 2021 aus­ge­lau­fen. Da die Regie­rung wei­ter­hin das Ziel ver­folgt, den Woh­nungs­bau anzu­kur­beln, wur­de die Son­der­ab­schrei­bung jetzt neu auf­ge­legt, aller­dings mit geän­der­ten Vor­aus­set­zun­gen. Wei­ter­hin kön­nen Ver­mie­ter inner­halb der ers­ten vier Jah­re bis zu 20 % der Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten als Son­der­ab­schrei­bung gel­tend machen. Aller­dings ist die Gel­tend­ma­chung der Abschrei­bung künf­tig auch an die Ein­hal­tung bestimm­ter Ener­gie­ef­fi­zi­enz­vor­ga­ben geknüpft. Ins­be­son­de­re muss das Gebäu­de die Kri­te­ri­en für ein “Effi­zi­enz­haus 40” mit Nach­hal­tig­keits-Klas­se erfül­len und dies durch das Qua­li­täts­sie­gel “Nach­hal­ti­ges Gebäu­de” nach­ge­wie­sen wer­den.

    Auf­grund die­ser ver­schärf­ten Vor­ga­ben wur­de jedoch auch die Bau­kos­ten­ober­gren­ze deut­lich ange­ho­ben. Die Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten der Woh­nung dür­fen 4.800 Euro pro Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che nicht über­stei­gen, wovon aber nur maxi­mal 2.500 Euro je Qua­drat­me­ter für die Son­der­ab­schrei­bung in Fra­ge kom­men. Begüns­tigt sind alle Bau­vor­ha­ben, für die der Bau­an­trag in den Jah­ren 2023 bis 2026 gestellt wird oder die Bau­an­zei­ge in die­sem Zeit­raum erfolgt.

  • Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen: Für die Lie­fe­rung und Instal­la­ti­on sowie für den inner­ge­mein­schaft­li­chen Erwerb und die Ein­fuhr von Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen und Strom­spei­chern fällt ab 2023 kei­ne Umsatz­steu­er mehr an. Damit ent­fällt der Vor­steu­er­ab­zug als Grund für einen Ver­zicht auf die Klein­un­ter­neh­mer­re­ge­lung, weil die Lie­fe­rung von Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen ohne­hin nicht mehr mit Umsatz­steu­er belas­tet ist. Die Klein­un­ter­neh­mer­re­ge­lung ist für die Betrei­ber einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge somit künf­tig in der Regel nicht mehr mit finan­zi­el­len Nach­tei­len ver­bun­den. Da auch die Instal­la­ti­on einem Null­steu­er­satz unter­liegt, müs­sen Anbie­ter auch nicht mehr zwi­schen Lie­fe­rungs- und Dienst­leis­tungs­ele­men­ten abgren­zen.

    Vor­aus­set­zung für die Anwen­dung des Null­steu­er­sat­zes auf Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen ist, dass die Anla­ge auf oder in der Nähe von Woh­nun­gen oder von Gebäu­den, die für dem Gemein­wohl die­nen­de Tätig­kei­ten genutzt wer­den, instal­liert wird. Zur Ver­ein­fa­chung gilt die­se Vor­aus­set­zung als erfüllt, wenn die instal­lier­te Brut­to­leis­tung der Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge nicht mehr als 30 kWp beträgt. Die Rege­lung ver­hin­dert in einem Groß­teil der Fäl­le, dass sich der Lie­fe­rant beim Käu­fer über die Nut­zungs­art des Gebäu­des infor­mie­ren muss, um den kor­rek­ten Steu­er­satz anzu­wen­den, wäh­rend ihm die Leis­tung der gelie­fer­ten Anla­ge in der Regel bekannt sein dürf­te.

    Zusätz­lich zum Null­steu­er­satz bei der Umsatz­steu­er gibt es für klei­ne­re Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen nun auch eine Befrei­ung von den Ertrag­steu­ern, die aber bereits rück­wir­kend ab 2022 gilt. Zum Null­steu­er­satz bei der Umsatz­steu­er lesen Sie mehr in der nächs­ten Aus­ga­be, denn die Finanz­ver­wal­tung hat dazu bereits ers­te Detail­re­ge­lun­gen ver­öf­fent­licht. Bei der Ertrag­steu­er­be­frei­ung blei­ben dage­gen diver­se Fra­gen offen, zu denen der Fis­kus noch kei­ne Stel­lung genom­men hat.

  • Immo­bi­li­en­be­wer­tung: Im Bewer­tungs­ge­setz wur­den zum Jah­res­wech­sel zahl­rei­che Ände­run­gen vor­ge­nom­men und ins­be­son­de­re die Rege­lun­gen zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung durch das Ertrags- und Sach­wert­ver­fah­ren sowie die Ver­fah­ren zur Bewer­tung in Erb­bau­rechts­fäl­len und Fäl­len mit Gebäu­den auf frem­dem Grund und Boden an die neue Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung ange­passt. Damit soll sicher­ge­stellt wer­den, dass die von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermit­tel­ten sons­ti­gen für die Wert­ermitt­lung erfor­der­li­chen Daten wei­ter­hin bei der Grund­be­sitz­be­wer­tung für Zwe­cke der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er sowie Grund­er­werb­steu­er sach­ge­recht ange­wen­det wer­den kön­nen.

    Durch die Ände­run­gen kön­nen sich im Ein­zel­fall emp­find­lich höhe­re Bewer­tungs­an­sät­ze für Immo­bi­li­en erge­ben. Das betrifft jedoch nur Immo­bi­li­en, für die das Sach­wert- oder Ertrags­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung kommt. Sofern es für eine Eigen­tums­woh­nung oder ein Ein­fa­mi­li­en­haus Ver­gleichs­wer­te gibt, kommt vor­ran­gig das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung, bei dem sich nichts geän­dert hat.

  • Ener­ge­ti­sche Bau­maß­nah­men: Seit 2020 för­dert der Staat ener­ge­ti­sche Bau­maß­nah­men an den eige­nen vier Wän­den über einen ordent­li­chen Steu­er­bo­nus. Vor­aus­set­zung ist ins­be­son­de­re, dass die Immo­bi­lie selbst­ge­nutzt wird und älter als zehn Jah­re ist. Außer­dem muss die Maß­nah­me tech­ni­sche Min­dest­an­for­de­run­gen erfül­len, die in der “Ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nah­men-Ver­ord­nung” fest­ge­legt sind. Durch eine Ände­rung die­ser Ver­ord­nung gibt es ab 2023 beim Hei­zungs­tausch kei­nen Steu­er­bo­nus mehr für Heiz­an­la­gen, die mit Gas betrie­ben wer­den. Das betrifft Gas­brenn­wert­tech­nik, gas­be­trie­be­ne Wär­me­pum­pen und Gas-Hybrid­hei­zun­gen.