VERMIETUNG AN BÜRGERKRIEGSFLÜCHTLINGE UND ASYLBEWERBER

Sie kom­men zu uns. Sie sind in Not. Aber nicht nur sie. Auch unse­re Regie­rung kommt in Not. Denn: Wohin mit ihnen? Wegen der lau­fend stei­gen­den Zahl der Asyl­be­wer­ber und Flücht­lin­ge mie­ten des­halb die zustän­di­gen Behör­den (das sind häu­fig die Land­rats­äm­ter) ver­mehrt Unter­künf­te von Pri­vat­per­so­nen an.

Die Unter­brin­gung erfolgt dabei im Rah­men unter­schied­li­cher Ver­trags­va­ri­an­ten. Das kön­nen Miet­ver­trä­ge, Beher­ber­gungs­ver­trä­ge, Bele­gungs­ver­ein­ba­run­gen, Rah­menverträge etc. sein. Es gibt also unter­schied­li­che Gestal­tungen, die Sie als Ver­mie­ter wegen der steu­er­li­chen Auswir­kungen vor­ab prü­fen soll­ten. Bei einer kurz­fris­ti­gen Ver­mie­tung kann Umsatz­steu­er anfal­len, bei einer län­ger­fris­ti­gen Ver­mie­tung zu Wohnzwe­cken in der Regel jedoch nicht. Für die umsatz­steu­er­recht­li­che Beur­tei­lung der ein­zel­nen Leis­tungs­be­zie­hun­gen sind neben dem Inhalt des jewei­li­gen Ver­trags auch außerver­tragliche Umstän­de zugrun­de zu legen. Auf die Bezeich­nung der Ver­trä­ge als Miet-, Beher­ber­gungs-, Bele­gungs-oder Rah­men­ver­trä­ge kommt es regel­mä­ßig nicht an.

Sie als Ver­mie­ter soll­ten zunächst prü­fen, ob die Räum­lichkeiten unmit­tel­bar an die öffent­li­che Hand ver­mie­tet wer­den, denn die­se Ver­mie­tung ist umsatz­steu­er­frei.

Anders sieht es aus, wenn nur ein Rah­men­ver­trag abge­schlos­sen bzw. eine Bele­gung verein­bart wird, wonach die öffent­li­che Hand zwar eine langfristi­ge Rechts­be­zie­hung mit dem Ver­mie­ter ein­geht, aber nicht wie ein Mieter/Besitzer über die Räum­lich­kei­ten ver­fü­gen kann. Der Ver­trag regelt dann meis­tens nur die Moda­li­tä­ten einer mög­li­chen Bele­gung der Unter­kunft durch Flüchtlin­ge bzw. Asyl­be­wer­ber. Er ist also kein Miet­ver­trag.

Die Unter­brin­gung kann kurz- oder lang­fris­tig erfol­gen. Von lang­fris­ti­gen Ver­trä­gen ist aus Ver­ein­fa­chungs­grün­den aus­zu­ge­hen, wenn die Ver­trags­dau­er län­ger als sechs Mo­nate dau­ert.

Lang­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge

  • Aus­schließ­li­che Wohn­raum­über­las­sung. Die Ver­mie­tung ist grund­sätz­lich steu­er­frei.
  • Wohn­raum­über­las­sung mit zusätz­li­chen wei­te­ren Dienst­leis­tun­gen

Erbrin­gen Sie als Ver­mie­ter Neben­leis­tun­gen, müs­sen Sie prü­fen, ob es sich bei den zusätz­lich erbrach­ten Dienst­leis­tun­gen um Neben­leis­tun­gen zur Ver­mie­tungs­leis­tung han­delt oder um eigen­stän­di­ge, geson­dert zu beur­tei­len­de Leis­tun­gen (z.B. die Mit­ver­mie­tung von Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­den). Eine ein­fa­che Stan­dardmöblierung (z.B. je Per­son 1 Bett, 1 Stuhl, 1 Schrank/ Schrank­fach, 1 Tisch je Zim­mer, ggf. Gemein­schafts­kü­che) kann noch als Neben­leis­tung zur Ver­mie­tung ange­se­hen wer­den, ist also nicht geson­dert zu beur­tei­len. Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie Ver­pfle­gungs­leis­tun­gen an die unterge­brachten Per­so­nen erbrin­gen. Denn dann han­delt es sich um eigenstän­dige Leis­tun­gen, die stets dem Regel­steu­er­satz von 19% unter­lie­gen.

Erbrin­gen Sie in nicht uner­heb­li­chem Umfang Dienst­leis­tun­gen zusätz­lich zur Ver­mie­tung (z.B. Ein­tei­lung der Zim­mer, Bereit­stel­lung der Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de sowie der Wäsche, Ver­pfle­gung der Flücht­lin­ge, Wasch­dienst, Raum­pfle­ge, ggf. Sicherheitsdienst/Anwesenheitskontrolle), han­delt es sich um das Vor­lie­gen eines Ver­trags beson­de­rer Art. Hier gilt der Regel­steu­er­satz von 19% für den gesam­ten Leis­tungs­aus­tausch, also auch für die Mie­te, wenn die Gebrauchs­über­las­sung des Grund­stücks, gegen­über ande­ren wesent­li­che­ren Leis­tun­gen, zu­rücktritt und das Ver­trags­ver­hält­nis ein ein­heit­li­ches, un­teilbares Gan­zes dar­stellt.

Kurz­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge (Beher­ber­gungs­ver­trä­ge)
Über­las­sen Sie die Unter­künf­te zur Beher­ber­gung von Flücht­lin­gen und Asyl­be­wer­bern für eine Dau­er von bis zu 6 Mona­ten an die öffent­li­che Hand, han­delt es sich regel­mä­ßig um eine ermä­ßigt, mit 7%, zu besteu­ern­de Beher­ber­gungs­leis­tung. Even­tu­ell erbrach­te zusätz­li­che Dienst­leis­tun­gen, die nicht unmit­tel­bar der Ver­mie­tung die­nen, unter­lie­gen aber wie­der dem Regel­steu­er­satz von 19%. Soweit die­se zusätz­li­chen Dienst­leistungen im pau­scha­len Ent­gelt ent­hal­ten sind, muss die­ses Ent­gelt auf­ge­teilt wer­den, weil die Verpflegungsleis­tungen an die unter­ge­brach­ten Per­so­nen regel­mä­ßig dem Regel­steu­er­satz unter­lie­gen.

Son­der­fall Rahmenvertrag/Belegungsvereinbarung
Wird ein Rah­men­ver­trag ver­ein­bart, liegt für sich genom­men noch kein umsatz­steu­er­li­ches Leis­tungs­ver­hält­nis vor. Viel­mehr wer­den nur die ein­heit­li­chen Bedin­gun­gen für eine Viel­zahl von noch abzu­schlie­ßen­den Einzelmietver­hältnissen (zwi­schen Ver­mie­ter und öffent­li­cher Hand) fest­gelegt. Das jewei­li­ge Ein­zel­miet­ver­hält­nis wird erst be­gründet, wenn der unter­zu­brin­gen­de Asyl­be­wer­ber bzw. Flücht­ling durch Ein­wei­sung tat­säch­lich unter­ge­bracht wird. Der durch die jewei­li­ge Ein­wei­sung mög­li­cher­wei­se nur münd­lich oder kon­klu­dent geschlos­se­ne Einzelmiet­vertrag unter den Bedin­gun­gen des schrift­li­chen Rahmen­vertrags ist ein Ver­trag zu Guns­ten Drit­ter, näm­lich der unter­ge­brach­ten Per­son. Damit wer­den die Bestim­mun­gen des Rah­men­ver­trags ent­schei­dend für die Beur­tei­lung der Ein­zel­miet­ver­trä­ge. Die umsatz­steu­er­recht­li­che Beur­tei­lung rich­tet sich nach der spä­te­ren tat­säch­li­chen Umset­zung der Ver­ein­ba­rung.

Unter­brin­gung im Bedarfs­fall mit einer geplan­ten Dau­er von bis zu 6 Mona­ten
Hier­bei kann es sich z.B. um eine nur zur vor­über­ge­hen­den Unter­brin­gung vor­ge­se­he­ne Not­un­ter­kunft han­deln oder um Fäl­le, in denen die Unter­kunft auf­grund ande­rer Umstän­de nur kurz­fris­tig bezieh­bar ist, z.B. wegen einer geplan­ten ander­wei­ti­gen Nut­zung. Hier ist der ermä­ßig­te Steu­er­satz von 7% für Beher­ber­gungs­leis­tun­gen anzu­wen­den. Erbrin­gen Sie even­tu­ell zusätz­li­che Dienst­leis­tun­gen, unter­lie­gen die­se aber wie­der dem Regel­steu­er­satz von 19%.

Unter­brin­gung im Bedarfs­fall mit einer geplan­ten Dau­er von über 6 Mona­ten
Die Ver­mie­tung ist grund­sätz­lich steu­er­frei. Es ist aller­dings zu prü­fen, ob ein Ver­trag beson­de­rer Art vor­liegt, wobei die Neben­leis­tun­gen anders behan­delt wer­den kön­nen (sie­he oben).

Die­ser Arti­kel stammt aus der Bro­schü­re „Lot­se“, der vier­tel­jähr­li­chen Man­dan­ten­zei­tung des del­fi-net Steu­er­be­ra­ter-Netz­werk, in dem unse­re Kanz­lei Mit­glied ist. ist.“

 

2017-07-11T15:15:19+00:00